Những nguyên tắc đầu tư đô thị mang tính nền tảng

Vì vậy, nguyên tắc quan trọng nhất khi nghiên cứu đầu tư đô thị là không tách tài sản khỏi hệ thống đô thị tạo ra giá trị cho tài sản đó. Một dự án có thể sở hữu vị trí địa lý thuận lợi nhưng khả năng tiếp cận kém; có hạ tầng lớn ở gần nhưng kết nối thực tế yếu; có quy hoạch mật độ cao nhưng nhu cầu, dịch vụ hoặc năng lực thực thi chưa tương ứng.

Khung nghiên cứu phù hợp vì thế phải đi từ khả năng tiếp cận → kết nối → sử dụng đất → hạ tầng → giá trị đất → năng lực thực thi → rủi ro và khả năng chống chịu. Đây cũng là cách tránh đồng nhất đầu tư đô thị với việc dự đoán giá bất động sản.

Khả năng tiếp cận quan trọng hơn khoảng cách địa lý

Một trong những nguyên tắc đầu tư đô thị quan trọng nhất là phân biệt vị trí với khả năng tiếp cận.

Hai khu đất có thể cách trung tâm một khoảng tương đương nhưng tạo ra giá trị đô thị rất khác nhau. Nguyên nhân là khoảng cách tính bằng kilômét không cho biết người dân mất bao lâu để đến nơi làm việc, trường học, bệnh viện, thương mại hay các dịch vụ thiết yếu. Khả năng tiếp cận mới phản ánh mức độ một vị trí kết nối con người với các cơ hội của đô thị.

OECD xem accessibility theo hướng khả năng tiếp cận việc làm, hàng hóa, dịch vụ và con người, đồng thời nhấn mạnh quy hoạch đô thị ngày càng cần chuyển trọng tâm từ đơn thuần tăng khả năng di chuyển sang tăng khả năng tiếp cận cơ hội. Mô hình đô thị nén và kết nối có thể giảm nhu cầu phải di chuyển xa khi nhà ở, dịch vụ và việc làm được bố trí hợp lý.

Điều này tạo ra một thay đổi đáng kể trong cách nghiên cứu đầu tư. Không nên chỉ hỏi một địa điểm "cách trung tâm bao xa", mà phải xem xét người sử dụng thực tế có thể tiếp cận những gì, bằng phương thức nào, trong điều kiện nào.

Một tuyến đường lớn vì vậy không tự động tạo ra khả năng tiếp cận cao. Nếu mạng đường địa phương thiếu kết nối, giao thông công cộng yếu hoặc khu vực bị chia cắt bởi những cấu trúc đô thị khác, lợi ích từ hạ tầng chính có thể thấp hơn kỳ vọng.

Hạ tầng chỉ tạo giá trị khi gắn với cấu trúc sử dụng đất

Hạ tầng giao thông thường được xem là động lực của phát triển đô thị, nhưng cách hiểu "có hạ tầng thì đất tăng giá" là quá đơn giản.

Cơ chế thực tế gồm nhiều mắt xích:

Đầu tư hạ tầng → thay đổi khả năng tiếp cận → thay đổi sức hấp dẫn của địa điểm → tạo điều kiện thay đổi hoạt động và sử dụng đất → tác động đến nhu cầu và giá trị đất.

Nếu một mắt xích không hình thành, hiệu ứng cuối cùng có thể yếu.

OECD cho rằng cải thiện accessibility cần sự tích hợp giữa chính sách sử dụng đất và giao thông; phát triển mới cần được định hướng tới những vị trí được phục vụ bởi các phương thức vận tải bền vững, trong đó phát triển đô thị nén và phát triển định hướng giao thông công cộng là những mô hình quan trọng.

Điều đó có nghĩa là khi nghiên cứu một khoản đầu tư đô thị, hạ tầng phải được đọc cùng quy hoạch và cấu trúc không gian. Một ga đường sắt, tuyến metro hay trục giao thông có thể tạo ra tiềm năng lớn hơn khi xung quanh nó tồn tại mật độ phù hợp, sử dụng đất hỗn hợp, mạng đường tiếp cận và khả năng phát triển thực tế.

Ngược lại, hạ tầng nằm cạnh một khu vực không có khả năng chuyển đổi công năng, thiếu kết nối cục bộ hoặc không đủ điều kiện hình thành hoạt động kinh tế sẽ không nhất thiết tạo ra cùng mức giá trị.

Mật độ chỉ có giá trị khi đi cùng kết nối và chức năng đô thị

Mật độ là một yếu tố nền tảng khác nhưng cũng rất dễ bị hiểu sai.

Mật độ cao có thể làm tăng số lượng cư dân, doanh nghiệp và hoạt động trong một diện tích nhỏ hơn. Khi những hoạt động này được kết nối tốt, đô thị có thể tạo ra hiệu ứng tập trung: thị trường lao động lớn hơn, dịch vụ có nhiều người sử dụng hơn, giao thông công cộng có cơ sở nhu cầu tốt hơn và khoảng cách giữa nhiều hoạt động được rút ngắn.

OECD tổng hợp nghiên cứu về tăng trưởng đô thị nén và cho biết hơn 70% số nghiên cứu được xem xét tìm thấy tác động tích cực của mật độ kinh tế; tỷ lệ nghiên cứu ghi nhận tác động tích cực của sử dụng đất hỗn hợp là 58% và của mật độ môi trường xây dựng là 56%. Tuy nhiên, cùng nghiên cứu cũng chỉ ra các chi phí có thể phát sinh như ùn tắc, vấn đề sức khỏe, phúc lợi và áp lực lên giá đất, giá nhà.

Do đó, nguyên tắc không phải là mật độ càng cao càng tốt.

Giá trị xuất hiện khi mật độ được hỗ trợ bởi năng lực giao thông, hạ tầng, dịch vụ và một cơ cấu sử dụng đất phù hợp. Nếu số người và hoạt động tăng nhanh hơn khả năng phục vụ của hệ thống đô thị, chính mật độ có thể chuyển từ lợi thế thành nguồn gây quá tải.

Đây là lý do mật độ phải được nghiên cứu như một quan hệ giữa cường độ sử dụng đất và năng lực chịu tải của hệ thống, thay vì một chỉ tiêu đứng độc lập.

Giá trị đất đô thị có tính ngoại sinh rất lớn

Một tài sản đô thị không tự tạo ra toàn bộ giá trị của chính nó.

Một phần giá trị có thể xuất hiện do chủ sở hữu cải tạo hoặc phát triển tài sản. Nhưng một phần khác hình thành từ những thay đổi bên ngoài: Nhà nước xây hạ tầng, thay đổi quy hoạch, cải thiện không gian công cộng hoặc các doanh nghiệp và cư dân tập trung ngày càng nhiều vào khu vực.

Đây là cơ sở của khái niệm land value capture – thu hồi một phần giá trị đất tăng thêm được tạo ra bởi những hành động không xuất phát từ chính chủ đất.

World Bank mô tả land value capture là việc huy động một phần hoặc toàn bộ phần gia tăng giá trị đất phát sinh từ các hành động ngoài chủ sở hữu, qua đó có thể hỗ trợ chính quyền địa phương tài trợ hạ tầng và dịch vụ đô thị. PPP Resource Center OECD cũng ghi nhận công cụ này đã được sử dụng trong tài trợ hạ tầng giao thông và phân tích các trường hợp tại Pháp, Nhật Bản, Hàn Quốc và Anh.

Đối với nghiên cứu đầu tư, điều này dẫn tới một câu hỏi quan trọng hơn câu hỏi "giá có tăng không":

Nguồn nào đang tạo ra phần giá trị tăng thêm?

Nếu giá trị đến từ cải thiện khả năng tiếp cận, hạ tầng được triển khai thực tế, thay đổi sử dụng đất có thể thực hiện và sự gia tăng hoạt động kinh tế, luận điểm đầu tư có nền tảng cơ chế rõ ràng hơn.

Nếu mức giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng rằng người mua tiếp theo sẽ trả cao hơn, trong khi cơ chế tạo giá trị đô thị chưa thay đổi tương ứng, đó là một trạng thái rất khác.

Quy hoạch phải được đọc cùng năng lực thực thi

Quy hoạch xác định những gì một khu vực có thể trở thành, nhưng đầu tư lại chịu ảnh hưởng bởi những gì đô thị thực sự có khả năng triển khai.

Vì vậy, nghiên cứu quy hoạch không nên dừng ở bản đồ chức năng sử dụng đất.

UN-Habitat coi quy hoạch đô thị và lãnh thổ không chỉ là công cụ kỹ thuật để thay đổi không gian mà còn liên quan đến chất lượng của quá trình ra quyết định. Các hướng dẫn quốc tế của tổ chức này hướng tới những đô thị nhỏ gọn hơn, hòa nhập xã hội hơn, tích hợp và kết nối tốt hơn, đồng thời có khả năng chống chịu với biến đổi khí hậu.

Khoảng cách giữa quy hoạch và hiện thực hóa quy hoạch vì vậy là một biến số đầu tư.

Một định hướng phát triển có thể hợp lý về mặt không gian nhưng việc triển khai còn phụ thuộc vào nguồn vốn, phối hợp giữa các cấp chính quyền, pháp lý, giải phóng mặt bằng, hạ tầng đi trước và khả năng thu hút cư dân cũng như hoạt động kinh tế.

OECD cũng chỉ ra rằng xây dựng một đô thị có khả năng tiếp cận tốt cần cách tiếp cận quy hoạch tổng thể, khuôn khổ thể chế phù hợp, nguồn tài chính ổn định và năng lực quản trị đủ mạnh.

Bởi vậy, quy hoạch tạo ra quyền chọn phát triển chứ không đồng nghĩa với kết quả phát triển chắc chắn.

Đầu tư đô thị phải xét đồng thời lợi ích và ngoại tác

Một thay đổi đô thị hiếm khi chỉ tạo ra lợi ích.

Hạ tầng mới có thể cải thiện khả năng tiếp cận nhưng cũng thay đổi dòng giao thông. Mật độ cao có thể hỗ trợ năng suất và giao thông công cộng nhưng đồng thời tạo áp lực lên nhà ở và hạ tầng. Giá đất tăng có thể phản ánh sức hấp dẫn của khu vực nhưng cũng làm giảm khả năng chi trả của một bộ phận cư dân.

Đó là bản chất của trade-off trong phát triển đô thị.

Nghiên cứu của OECD về đô thị nén cho thấy lợi ích của mật độ kinh tế có thể đến từ năng suất và khả năng tiếp cận việc làm, dịch vụ, cùng với hiệu quả năng lượng và sử dụng đất. Tuy nhiên, chi phí có thể bao gồm ùn tắc và giá đất, giá nhà cao hơn; vì thế gia tăng mật độ cần đi cùng đầu tư vào nhà ở và giao thông công cộng.

Do đó, một nguyên tắc đầu tư quan trọng là không đánh giá một thay đổi đô thị bằng tác động cấp một duy nhất.

Cần tiếp tục hỏi tác động cấp hai là gì: khi hạ tầng làm một khu vực dễ tiếp cận hơn, mật độ có tăng không; khi mật độ tăng, hệ thống giao thông có chịu được không; khi giá trị đất tăng, khả năng chi trả và cơ cấu cư dân thay đổi như thế nào.

Cách tiếp cận này giúp tránh việc biến một quan hệ có điều kiện thành một quy luật tuyệt đối.

Khả năng chống chịu là một phần của giá trị đô thị dài hạn

Đầu tư đô thị diễn ra trên tài sản có vòng đời dài, trong khi điều kiện môi trường và khí hậu có thể thay đổi đáng kể trong cùng khoảng thời gian đó.

Vì vậy, rủi ro ngập lụt, nhiệt cực đoan, nước biển dâng, thiếu nước hoặc khả năng gián đoạn hạ tầng không nên được xem như lớp phân tích phụ. Chúng có thể tác động trực tiếp tới chi phí vận hành, nhu cầu đầu tư bổ sung, khả năng sử dụng và tính bền vững của giá trị tài sản.

World Cities Report 2024 của UN-Habitat nhấn mạnh rằng các hệ thống kinh tế, xã hội, sinh thái và hạ tầng đô thị có tính liên kết, trong khi những mô hình đô thị hóa khác nhau tạo ra mức độ dễ tổn thương khác nhau trước biến đổi khí hậu. Báo cáo đồng thời đặt khả năng chống chịu và đầu tư hạ tầng thích ứng vào trung tâm của chương trình hành động đô thị.

UN-Habitat ước tính nhu cầu phát triển và duy trì các hệ thống đô thị có khả năng chống chịu khí hậu ở mức khoảng 4,5–5,4 nghìn tỷ USD mỗi năm, trong khi nguồn tài chính hiện tại khoảng 831 tỷ USD. Khoảng cách này cho thấy khả năng chống chịu không chỉ là vấn đề môi trường mà còn là vấn đề phân bổ vốn rất lớn của đô thị.

Vì vậy, một tài sản có khả năng tiếp cận tốt và tiềm năng phát triển cao ở hiện tại vẫn cần được kiểm tra dưới điều kiện rủi ro dài hạn. Giá trị đô thị chỉ thực sự bền vững khi hệ thống tạo ra giá trị có khả năng tiếp tục vận hành trước những cú sốc có thể dự báo.

Nghiên cứu đầu tư đô thị vì thế nên bắt đầu từ cơ chế thay vì từ giá. Một khu vực tạo ra nền tảng giá trị khi con người có thể tiếp cận cơ hội tốt hơn, hạ tầng và sử dụng đất hỗ trợ lẫn nhau, mật độ phù hợp với năng lực hệ thống, quy hoạch có khả năng được thực thi và đô thị đủ sức duy trì chức năng trước các rủi ro dài hạn.

Khi nhìn theo cách này, hạ tầng, mật độ, quy hoạch hay vị trí đều không phải những "tín hiệu tăng giá" độc lập. Chúng là những thành phần của cùng một hệ thống. Giá trị đầu tư chỉ có cơ sở vững hơn khi có thể giải thích được cơ chế nào tạo giá trị, điều kiện nào để cơ chế đó hoạt động và giới hạn nào có thể khiến giả định ban đầu không còn đúng.