Khi nào chuyển giai đoạn đầu tư đô thị sang thực hiện?

Điểm cần nắm là “chuyển giai đoạn” không đồng nghĩa với “được khởi công”. Theo Điều 4 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, phê duyệt dự án, quyết định đầu tư xây dựng nằm ở cuối nhóm công việc của giai đoạn chuẩn bị; còn chuẩn bị mặt bằng, khảo sát và thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt, cấp giấy phép khi thuộc diện phải có, ký hợp đồng và thi công thuộc giai đoạn thực hiện. Vì vậy, mốc pháp lý trung tâm để nhận diện sự chuyển tiếp là việc dự án đã được phê duyệt/quyết định đầu tư, sau đó mới triển khai các công việc của giai đoạn thực hiện.

Mốc chuyển sang giai đoạn thực hiện là khi nào?

Với dự án đầu tư xây dựng trong đô thị, có thể xác định mốc chuyển từ chuẩn bị sang thực hiện tại thời điểm dự án được phê duyệt, quyết định đầu tư xây dựng, xét theo ranh giới các nhóm công việc được Nghị định 217/2026/NĐ-CP phân loại. Giai đoạn chuẩn bị bao gồm việc lập và thẩm định các hồ sơ cần thiết, lập/thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật và phê duyệt dự án, quyết định đầu tư. Ngay sau ranh giới đó, nhóm việc của giai đoạn thực hiện bắt đầu bằng chuẩn bị mặt bằng, khảo sát phục vụ thiết kế sau phê duyệt, lập và phê duyệt thiết kế triển khai, rồi đến các thủ tục và hoạt động tổ chức thi công.

Cách hiểu này cũng phù hợp với cấu trúc quản lý mới: Nghị định 217/2026/NĐ-CP phân biệt rõ các quyết định về thiết kế được xác lập trước hoặc khi phê duyệt dự án với thiết kế xây dựng được triển khai sau khi dự án đã được phê duyệt. Nói cách khác, quyết định phê duyệt dự án là “điểm chốt” của nội dung chuẩn bị và là căn cứ để mở sang chuỗi công việc thực hiện, chứ không phải bản thân việc có ý tưởng đầu tư, có quy hoạch hay đã được chấp thuận chủ trương.

Tuy nhiên, không nên biến mốc này thành một quy tắc máy móc rằng mọi công việc đều phải xếp hoàn toàn nối tiếp nhau. Nghị định 217/2026/NĐ-CP cho phép một số công việc được thực hiện trước theo pháp luật và, với những dự án nhất định, người quyết định đầu tư có thể quyết định trình tự tuần tự hoặc kết hợp, đồng thời giữa các công việc phù hợp với quyết định phê duyệt dự án. Vì thế, khi đánh giá một hồ sơ cụ thể, cần nhìn vào tính chất của công việc và văn bản phê duyệt, không chỉ nhìn vào ngày bắt đầu một hoạt động thực địa.

Những việc nào phải hoàn tất ở giai đoạn chuẩn bị dự án?

Không phải mọi dự án đô thị có cùng một bộ thủ tục. Luật Xây dựng 2025 phân định các hoạt động đầu tư theo hình thức đầu tư; các thủ tục về Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, đề xuất chủ trương hoặc đề xuất dự án để quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo pháp luật về đầu tư công, PPP, đầu tư và pháp luật liên quan. Vì vậy, “đã chuẩn bị xong” phải được đánh giá theo đúng loại dự án, không thể áp một checklist duy nhất cho mọi nguồn vốn và mô hình đầu tư.

Theo trình tự chung của Nghị định 217/2026/NĐ-CP, nhóm công việc chuẩn bị có thể bao gồm các lớp chính sau:

·         Lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư khi pháp luật yêu cầu

·         Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch làm căn cứ lập dự án khi có yêu cầu

·         Khảo sát xây dựng phục vụ việc lập dự án

·         Lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật

·         Phê duyệt dự án và quyết định đầu tư xây dựng

·         Thực hiện các công việc được pháp luật cho phép làm trước và các công việc cần thiết khác thuộc phạm vi chuẩn bị

Điểm quyết định không phải là “đã làm được nhiều thủ tục đến đâu” mà là dự án đã đi đến quyết định phê duyệt/quyết định đầu tư hay chưa. Một dự án đã có chủ trương, đã có khảo sát hoặc đã hoàn thành một số hồ sơ chuyên ngành nhưng chưa đến mốc phê duyệt dự án thì về logic trình tự đầu tư xây dựng vẫn chưa vượt qua toàn bộ giai đoạn chuẩn bị.

Giai đoạn thực hiện bắt đầu bằng những công việc nào?

Sau khi dự án được phê duyệt, giai đoạn thực hiện chuyển trọng tâm từ việc chứng minh và quyết định “có đầu tư, đầu tư với quy mô nào” sang tổ chức triển khai công trình theo dự án đã được quyết định. Nghị định 217/2026/NĐ-CP xếp vào giai đoạn này các công việc như chuẩn bị mặt bằng, rà phá bom mìn nếu có; khảo sát phục vụ thiết kế sau phê duyệt; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế triển khai và dự toán; cấp giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép; ký hợp đồng; thi công, giám sát, thanh toán; vận hành chạy thử, nghiệm thu và bàn giao.

Dấu hiệu nhận diện sớm nhất không nhất thiết là công trường đã có máy móc thi công. Một dự án có thể đã bước sang giai đoạn thực hiện khi đang chuẩn bị mặt bằng hoặc lập thiết kế triển khai sau phê duyệt, dù chưa khởi công phần xây dựng chính. Chính Nghị định 217/2026/NĐ-CP dùng khái niệm thiết kế “triển khai sau khi dự án được phê duyệt”, cho thấy hoạt động thực hiện có một khoảng chuẩn bị kỹ thuật trước khi thi công thực tế.

Chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án và giấy phép xây dựng khác nhau ra sao?

Ba mốc này thường bị gộp thành một, nhưng chúng có chức năng pháp lý khác nhau. Việc tách chúng ra là điều kiện để xác định đúng chuyển giai đoạn đầu tư đô thị.

Chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư

Chủ trương đầu tư trả lời ở tầng chính sách/đầu tư: dự án có được chấp thuận về định hướng, mục tiêu, quy mô sơ bộ và các nội dung thuộc pháp luật đầu tư hay không. Theo khung pháp luật có hiệu lực từ 1/7/2026, việc lập và thẩm định hồ sơ để quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư được phân về pháp luật đầu tư công, PPP, đầu tư và pháp luật liên quan. Vì vậy, có chủ trương đầu tư không đồng nghĩa dự án đầu tư xây dựng đã hoàn tất giai đoạn chuẩn bị.

Phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư

Đây là mốc xác lập dự án đầu tư xây dựng ở mức đủ để bước sang triển khai. Trong trình tự của Nghị định 217/2026/NĐ-CP, “phê duyệt dự án, quyết định đầu tư xây dựng” nằm trong giai đoạn chuẩn bị, trong khi các thiết kế và hoạt động tổ chức thực hiện tiếp theo được xác định là sau khi dự án được phê duyệt. Bởi vậy, đây là mốc phù hợp nhất để kiểm tra một dự án đã rời giai đoạn chuẩn bị hay chưa.

Giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là công cụ kiểm soát trước khi xây dựng đối với những công trình thuộc diện phải có giấy phép; nó không phải điều kiện phổ quát để xác định dự án đã chuyển sang giai đoạn thực hiện. Luật Xây dựng 2025 mở rộng các trường hợp miễn giấy phép và áp dụng nguyên tắc cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng chỉ kiểm soát một lần từ giai đoạn chuẩn bị đến thời điểm khởi công đối với mỗi dự án, công trình theo cơ chế luật định. Do đó, không thể dùng tiêu chí “đã có giấy phép xây dựng hay chưa” làm thước đo duy nhất cho trạng thái giai đoạn của mọi dự án.

Được phê duyệt dự án có đồng nghĩa được khởi công ngay không?

Không. Phê duyệt dự án là mốc trọng tâm để chuyển từ chuẩn bị sang thực hiện, còn khởi công là một thời điểm sâu hơn bên trong giai đoạn thực hiện và phải đáp ứng các điều kiện khởi công tương ứng. Đây là hai câu hỏi pháp lý khác nhau: “dự án đã sang giai đoạn thực hiện chưa?” và “công trình đã đủ điều kiện để khởi công chưa?”.

Theo Điều 48 Luật Xây dựng 2025, đối với trường hợp thông thường, việc khởi công phải bảo đảm có mặt bằng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần; có giấy phép xây dựng theo quy định khi thuộc diện phải có; có thiết kế bản vẽ thi công của phần/hạng mục khởi công đã được phê duyệt; chủ đầu tư đã giao kết hợp đồng xây dựng với nhà thầu thực hiện hoạt động liên quan theo tiến độ; và đã gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương, trừ trường hợp luật quy định khác. Luật cũng quy định ngoại lệ riêng cho một số công trình khẩn cấp, cấp bách, dự án đầu tư công đặc biệt và nhà ở riêng lẻ.

Vì vậy, tình huống “đã phê duyệt dự án nhưng chưa đủ mặt bằng, chưa có thiết kế thi công được phê duyệt hoặc chưa hoàn tất điều kiện khởi công” là hoàn toàn có thể xảy ra. Khi đó dự án có thể đã ở giai đoạn thực hiện, nhưng chưa được phép chuyển sang hành vi khởi công xây dựng của phần công trình liên quan.

Cách kiểm tra một dự án đô thị đã chuyển giai đoạn hay chưa

Có thể kiểm tra theo bốn tầng hồ sơ thay vì chỉ nhìn vào tiến độ ngoài công trường.

1.    Xác định loại dự án và chế độ pháp lý áp dụng

2.    Trước hết cần xác định dự án thuộc đầu tư công, PPP hay đầu tư kinh doanh, vì phần thủ tục về chủ trương đầu tư và thẩm quyền quyết định có thể đi theo luật chuyên ngành khác nhau.

3.    Tìm văn bản phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư xây dựng

4.    Đây là tài liệu trọng tâm để nhận diện ranh giới. Nếu mới có văn bản chủ trương nhưng chưa có mốc phê duyệt dự án/quyết định đầu tư theo trình tự áp dụng, chưa nên kết luận dự án đã hoàn tất giai đoạn chuẩn bị.

5.    Đối chiếu các công việc thực tế với nhóm việc của giai đoạn thực hiện

6.    Các dấu hiệu như chuẩn bị mặt bằng, khảo sát phục vụ thiết kế sau phê duyệt, thiết kế triển khai sau phê duyệt, thủ tục giấy phép khi cần, ký hợp đồng hoặc tổ chức thi công cho thấy dự án đang đi vào chuỗi thực hiện.

7.    Kiểm tra riêng điều kiện khởi công nếu câu hỏi là “đã được xây chưa”

8.    Không suy từ việc dự án đã chuyển giai đoạn sang kết luận công trình được phép khởi công. Điều kiện khởi công là lớp kiểm tra độc lập ở thời điểm thi công.

Cách kiểm tra này tránh hai nhầm lẫn phổ biến: coi văn bản chủ trương là quyết định phê duyệt dự án, hoặc coi phê duyệt dự án là giấy phép khởi công. Trong quản lý dự án đô thị, ba mốc có thể nối tiếp nhau nhưng không thay thế chức năng của nhau.

Tóm lại, theo khung pháp luật xây dựng đang có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, mốc trọng tâm để xác định một dự án đầu tư xây dựng trong đô thị chuyển từ chuẩn bị sang thực hiện là việc dự án đã được phê duyệt, quyết định đầu tư xây dựng và bắt đầu triển khai các công việc thuộc giai đoạn thực hiện. Chủ trương đầu tư có thể là bước trước đó; giấy phép xây dựng chỉ áp dụng với công trình thuộc diện phải có; còn khởi công là một mốc riêng, phải đáp ứng điều kiện luật định.