Chuẩn bị đầu tư đô thị gồm những công việc nào?

Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật ghi nhận Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi trong năm 2025 và 2026; tuy nhiên, phần hết hiệu lực được liệt kê không bao gồm Điều 4. Do đó, danh mục công việc tại Điều 4 vẫn là căn cứ trực tiếp để xác định phạm vi giai đoạn chuẩn bị dự án tại thời điểm hiện nay.

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư đô thị gồm những công việc nào?

Theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 175/2024/NĐ-CP, các công việc của giai đoạn chuẩn bị dự án có thể quy về sáu nhóm chính:

• Lập đề xuất chương trình, dự án sử dụng vốn vay ODA hoặc vốn vay ưu đãi nước ngoài nếu thuộc trường hợp áp dụng
• Lập và thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư để quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư nếu dự án phải thực hiện thủ tục này
• Khảo sát xây dựng phục vụ việc lập dự án
• Lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng làm cơ sở lập dự án
• Lập và thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật để phê duyệt dự án và quyết định đầu tư xây dựng
• Thực hiện các công việc cần thiết khác có liên quan đến chuẩn bị dự án

Điểm quan trọng là không phải dự án khu đô thị nào cũng thực hiện mọi thủ tục theo một khuôn mẫu giống nhau. Một số công việc trong quy định được gắn điều kiện “nếu có”; phạm vi hồ sơ còn phụ thuộc nguồn vốn, quy mô, tính chất dự án, yêu cầu về chủ trương đầu tư, quy hoạch và pháp luật chuyên ngành có liên quan.

Về bản chất, toàn bộ giai đoạn này nhằm trả lời ba vấn đề trước khi dự án bước sang triển khai: dự án có cơ sở pháp lý để hình thành hay không, phương án đầu tư có phù hợp quy hoạch và khả thi hay không, và hồ sơ đã đủ điều kiện để cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt dự án, quyết định đầu tư hay chưa.

Chủ trương đầu tư và nghiên cứu tiền khả thi được chuẩn bị như thế nào?

Đối với dự án thuộc trường hợp phải quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, bước chuẩn bị không bắt đầu ngay bằng Báo cáo nghiên cứu khả thi. Trước đó có thể phải lập và thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư. Nghị định 175/2024/NĐ-CP đặt công việc này ngay trong giai đoạn chuẩn bị dự án và ghi rõ điều kiện áp dụng là “nếu có”.

Dự án khu đô thị còn có yêu cầu chuyên biệt. Khi lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, hồ sơ cần làm rõ việc triển khai dự án có đáp ứng mục tiêu và định hướng phát triển đô thị, chương trình hoặc kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương hay không; đồng thời xem xét sơ bộ cơ cấu sản phẩm nhà ở, nghĩa vụ về nhà ở xã hội và phương án đầu tư, quản lý hạ tầng đô thị cũng như kết nối hạ tầng bên trong dự án với bên ngoài.

Như vậy, chủ trương đầu tư không đơn thuần là một thủ tục hành chính đứng tách biệt. Với dự án khu đô thị, đây là bước định hình những điều kiện nền tảng mà Báo cáo nghiên cứu khả thi sau đó phải tuân thủ. Nếu mục tiêu, quy mô hoặc phương án phát triển dự án ở bước sau không còn phù hợp với chủ trương đã được chấp thuận, dự án có thể phải xử lý lại thủ tục tương ứng trước khi tiếp tục.

Quy hoạch và khảo sát đóng vai trò gì trong việc chuẩn bị dự án?

Khảo sát xây dựng và quy hoạch là hai nguồn dữ liệu đầu vào quan trọng của quá trình lập dự án. Nghị định 175/2024/NĐ-CP xác định rõ khảo sát xây dựng phục vụ lập dự án thuộc giai đoạn chuẩn bị; đồng thời quy hoạch phù hợp phải được lập, thẩm định, phê duyệt để tạo cơ sở cho việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.

Căn cứ quy hoạch không giống nhau cho mọi loại dự án. Chẳng hạn, đối với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khung đô thị, Nghị định 175/2024/NĐ-CP xác định quy hoạch chung đô thị hoặc quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật trong trường hợp tương ứng là căn cứ lập dự án; nếu pháp luật về quy hoạch không yêu cầu quy hoạch chung thì quy hoạch phân khu có thể là cơ sở. Đối với các dự án còn lại, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng theo trường hợp pháp luật quy định có thể được sử dụng làm căn cứ.

Ý nghĩa thực tế của bước này là khóa các thông số nền tảng trước khi tính toán sâu về giải pháp đầu tư. Một dự án khu đô thị không thể được đánh giá đầy đủ về quy mô, kết nối hạ tầng hay phương án xây dựng nếu vị trí, chức năng sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch làm cơ sở cho dự án chưa được xác định phù hợp.

Đồng thời, cần phân biệt hai loại khảo sát xuất hiện ở hai giai đoạn khác nhau. Khảo sát phục vụ lập dự án thuộc giai đoạn chuẩn bị; còn khảo sát phục vụ thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở được Nghị định 175/2024/NĐ-CP xếp vào giai đoạn thực hiện dự án. Sự khác nhau nằm ở mục đích sử dụng kết quả khảo sát chứ không chỉ ở tên công việc.

Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án khu đô thị phải làm rõ những gì?

Sau khi có cơ sở về chủ trương, khảo sát và quy hoạch phù hợp, một nhiệm vụ trọng tâm của giai đoạn chuẩn bị là lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng để dự án được thẩm định và phê duyệt.

Ngoài các nội dung chung của Báo cáo nghiên cứu khả thi, Nghị định 175/2024/NĐ-CP yêu cầu dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị phải thuyết minh thêm về sự phù hợp với quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; tổng diện tích sàn nhà ở, tỷ lệ và số lượng các loại nhà ở cùng sự tương thích với chỉ tiêu dân số; việc thực hiện yêu cầu về nhà ở xã hội; cũng như kế hoạch xây dựng và hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác trong dự án.

Yêu cầu về hạ tầng đặc biệt quan trọng đối với dự án khu đô thị. Báo cáo nghiên cứu khả thi phải thể hiện kế hoạch hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật trước khi khai thác nhà ở và các công trình liên quan theo trường hợp áp dụng. Khi thẩm định dự án khu đô thị, cơ quan chuyên môn về xây dựng cũng kiểm tra nội dung về kế hoạch hoàn thành hạ tầng kỹ thuật trước khi đưa nhà ở và công trình khác vào sử dụng.

Nếu dự án được chia thành dự án thành phần hoặc triển khai theo từng giai đoạn, hồ sơ còn phải làm rõ mục tiêu, quy mô và tiến độ của toàn dự án; quan hệ giữa từng dự án thành phần hoặc từng phân kỳ; khả năng kết nối và vận hành đồng bộ. Đối với trường hợp có công trình hạ tầng kỹ thuật dùng chung, quy định yêu cầu phần dự án có hạ tầng dùng chung được trình thẩm định trước hoặc đồng thời với các phần còn lại.

Điều này cho thấy chuẩn bị dự án khu đô thị không chỉ là chứng minh “dự án có thể xây dựng”. Hồ sơ còn phải chứng minh đô thị có thể vận hành như một hệ thống, trong đó tiến độ phát triển nhà ở phải gắn với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và khả năng kết nối của toàn khu vực.

Những thủ tục liên quan nào có thể phải hoàn thành trước khi phê duyệt dự án?

“Các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án” là một phạm vi mở nhưng không có nghĩa chủ đầu tư tùy ý bổ sung thủ tục. Khoản 5 Điều 15 Nghị định 175/2024/NĐ-CP xác định rằng, theo yêu cầu riêng của từng dự án, chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao chuẩn bị dự án phải thực hiện các thủ tục pháp luật liên quan để làm cơ sở thẩm định.

Những thủ tục này có thể liên quan đến thỏa thuận cấp điện, cấp nước, thoát nước thải, đấu nối giao thông hoặc các kết nối hạ tầng khác; chấp thuận độ cao công trình nếu thuộc trường hợp phải thực hiện; thủ tục liên quan đến di sản; kết quả thực hiện thủ tục về đánh giá tác động môi trường hoặc giấy phép môi trường; kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng và các thủ tục chuyên ngành khác theo trường hợp cụ thể.

Điểm cần lưu ý là không nên chuyển danh mục này thành một “checklist bắt buộc” cho mọi dự án khu đô thị. Chính quy định sử dụng các điều kiện như “theo yêu cầu riêng của từng dự án” và “nếu có”. Vì thế, ngay từ đầu giai đoạn chuẩn bị, chủ đầu tư cần xác định đúng đặc điểm pháp lý và kỹ thuật của dự án để biết thủ tục nào là điều kiện thực tế của hồ sơ thẩm định, thay vì thực hiện máy móc toàn bộ các thủ tục có thể phát sinh.

Khi Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật cùng các thủ tục liên quan đã đáp ứng yêu cầu, quá trình thẩm định được tổng hợp để trình người quyết định đầu tư phê duyệt dự án và quyết định đầu tư xây dựng. Đây là điểm chuyển quan trọng từ việc “chuẩn bị một phương án đầu tư” sang một dự án đã có cơ sở để triển khai các công việc của giai đoạn thực hiện.

Công việc nào không thuộc giai đoạn chuẩn bị đầu tư đô thị?

Một sai lệch thường gặp là coi tất cả hoạt động diễn ra trước khi thi công đại trà đều thuộc “chuẩn bị đầu tư”. Cách hiểu này không phù hợp với cách phân chia trình tự đầu tư xây dựng tại Điều 4 Nghị định 175/2024/NĐ-CP.

Theo quy định này, chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn nếu có, khảo sát phục vụ thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, lập và phê duyệt thiết kế và dự toán, thực hiện thủ tục giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép, ký kết hợp đồng xây dựng, thi công, giám sát, thanh toán, vận hành thử và nghiệm thu được xếp vào giai đoạn thực hiện dự án.

Ranh giới này có ý nghĩa thực tế trong quản lý dự án. Giai đoạn chuẩn bị tập trung vào việc hình thành và chứng minh tính hợp pháp, phù hợp và khả thi của dự án; còn giai đoạn thực hiện chuyển những nội dung đã được phê duyệt thành thiết kế triển khai, hợp đồng và công trình thực tế.

Với dự án khu đô thị, việc nhận diện đúng ranh giới còn giúp kiểm soát trình tự hạ tầng. Những yêu cầu về hạ tầng đã phải được xác lập trong Báo cáo nghiên cứu khả thi ở giai đoạn chuẩn bị, nhưng việc thiết kế chi tiết, tổ chức xây dựng và hoàn thành các công trình hạ tầng lại thuộc quá trình thực hiện dự án. Vì vậy, “chuẩn bị” không phải là xây hạ tầng trước, mà là tạo đủ cơ sở pháp lý và kỹ thuật để hạ tầng được triển khai đúng phương án và đúng trình tự đã được phê duyệt.

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư đô thị có thể được nhìn nhận như quá trình đưa một ý tưởng phát triển đô thị trở thành dự án đủ cơ sở để quyết định đầu tư. Trọng tâm gồm chuẩn bị chủ trương đầu tư khi thuộc trường hợp phải thực hiện, khảo sát, hoàn thiện căn cứ quy hoạch, lập và thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, xử lý các thủ tục chuyên ngành cần thiết và tiến tới phê duyệt dự án.

Riêng với dự án khu đô thị, yêu cầu chuẩn bị sâu hơn một dự án xây dựng đơn lẻ ở chỗ phải chứng minh sự phù hợp với định hướng phát triển đô thị, khả năng kết nối và vận hành hạ tầng, quan hệ giữa nhà ở với hạ tầng kỹ thuật – xã hội và tính đồng bộ khi dự án được phân kỳ. Xác định đúng những công việc này ngay từ đầu giúp tránh nhầm lẫn giữa chuẩn bị dự án với thực hiện dự án, đồng thời tạo nền tảng để dự án chuyển sang giai đoạn triển khai trên cơ sở hồ sơ đã được thẩm định và phê duyệt.