Phân biệt đánh giá định tính và định lượng đầu tư

Trong đầu tư đô thị, hai phương pháp không nên được hiểu là “định tính thì cảm tính, định lượng thì khách quan”. Một đánh giá định tính có thể rất chặt chẽ nếu sử dụng tiêu chí rõ ràng, bằng chứng thực địa và nguyên tắc chấm nhất quán. Ngược lại, một mô hình định lượng dù có nhiều công thức vẫn có thể cho kết quả sai lệch nếu giả định về nhu cầu, giá, chi phí, tỷ lệ lấp đầy hay tốc độ tăng trưởng không phù hợp.

Vì vậy, giá trị lớn nhất không nằm ở việc lựa chọn một phương pháp và loại bỏ phương pháp còn lại. Với dự án đô thị, cách tiếp cận có chất lượng thường là dùng định tính để đánh giá sự phù hợp và những yếu tố khó lượng hóa, đồng thời dùng định lượng để kiểm tra khả năng tài chính, hiệu quả kinh tế và mức độ nhạy cảm của kết quả trước các giả định.

Đánh giá định tính và định lượng đầu tư là gì?

Đánh giá định tính là quá trình xem xét một cơ hội hoặc dự án đầu tư dựa trên đặc điểm, chất lượng, điều kiện và mối quan hệ giữa các yếu tố mà không nhất thiết phải chuyển tất cả chúng thành một đại lượng tiền tệ. Trong đầu tư đô thị, đó có thể là mức độ phù hợp với định hướng phát triển khu vực, khả năng kết nối với không gian xung quanh, mức độ chấp nhận của cộng đồng, chất lượng thiết kế, năng lực của đơn vị triển khai hoặc những rủi ro về tổ chức và phối hợp.

Dữ liệu định tính không đồng nghĩa với việc không có bằng chứng. Bằng chứng có thể đến từ hồ sơ dự án, khảo sát hiện trạng, phỏng vấn bên liên quan, đánh giá chuyên môn, phân tích quy hoạch hoặc so sánh với các dự án tương tự. Điểm khác biệt là kết luận thường được diễn đạt bằng mức độ, nhóm đặc điểm, lập luận hoặc đánh giá theo tiêu chí thay vì chỉ bằng một con số tài chính.

Đánh giá định lượng sử dụng dữ liệu có thể đo lường để mô hình hóa chi phí, lợi ích, doanh thu, dòng tiền, nhu cầu, thời gian, quy mô hoặc xác suất. Kết quả thường được biểu diễn bằng những chỉ tiêu như giá trị hiện tại ròng (NPV), tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), tỷ số lợi ích–chi phí (BCR), thời gian hoàn vốn hoặc mức thay đổi của kết quả trong các kịch bản khác nhau.

Cùng một dự án vì thế có thể được đánh giá theo hai câu hỏi khác nhau. Định tính hỏi: “Dự án này có phù hợp và có những vấn đề gì cần cân nhắc?” Định lượng hỏi: “Nếu các giả định đã chọn xảy ra, hiệu quả đo được của dự án là bao nhiêu?”

Đánh giá định tính và định lượng khác nhau ở những điểm nào?

Sự khác biệt không chỉ nằm ở việc một bên dùng chữ và một bên dùng số. Hai phương pháp khác nhau từ câu hỏi nghiên cứu, dữ liệu đầu vào, cơ chế phân tích đến loại kết luận có thể đưa ra.

Điểm quan trọng nhất là định lượng không tự động có giá trị cao hơn định tính. Con số chỉ mạnh khi phương pháp đo, dữ liệu và giả định đứng sau nó đủ đáng tin cậy. Một dự báo nhu cầu chính xác đến hàng đơn vị không có nhiều ý nghĩa nếu mô hình dựa trên giả định sai về dân số, hành vi sử dụng hoặc tốc độ phát triển của khu vực.

Tương tự, đánh giá định tính không nên dừng ở những từ như “tốt”, “tiềm năng”, “thuận lợi” hay “rủi ro cao”. Một kết luận định tính tốt phải chỉ ra tiêu chí được xem xét, bằng chứng nào dẫn đến nhận định đó và điều kiện nào có thể làm kết luận thay đổi.

Đánh giá định tính được thực hiện như thế nào trong đầu tư đô thị?

Đánh giá định tính có giá trị khi biến nhận định chuyên môn thành một quá trình có cấu trúc. Trước hết cần xác định các tiêu chí liên quan trực tiếp đến quyết định đầu tư. Ví dụ, một dự án phát triển đô thị có thể cần xem xét khả năng tiếp cận, tính kết nối, ảnh hưởng đến cư dân hiện hữu, chất lượng không gian, khả năng tổ chức thực hiện và mức độ phù hợp với mục tiêu phát triển của khu vực.

Sau đó, mỗi tiêu chí cần được kiểm tra bằng bằng chứng phù hợp. Nếu nhận định rằng một vị trí có khả năng tiếp cận tốt, kết luận không nên chỉ dựa vào cảm nhận mà cần xem xét mạng lưới giao thông, khoảng cách đến các điểm kết nối, đặc điểm tiếp cận của người đi bộ hoặc điều kiện thực tế của khu vực.

Đánh giá định tính cũng có thể sử dụng thang điểm, chẳng hạn từ 1 đến 5. Tuy nhiên, việc chuyển nhận định thành điểm số không tự động biến phép đánh giá thành định lượng theo nghĩa đo lường khách quan. Nếu điểm 4 thay cho nhận định “phù hợp cao” nhưng khoảng cách giữa điểm 3 và điểm 4 không đại diện cho một đại lượng đo được, điểm số chủ yếu là công cụ chuẩn hóa đánh giá.

Đây là một hiểu nhầm thường gặp. “Có con số” không đồng nghĩa với “đã định lượng”. Điều quyết định là con số có đại diện cho một đại lượng có thể đo, kiểm tra và so sánh theo một thang đo có ý nghĩa hay chỉ mã hóa một phán đoán định tính.

Điểm yếu lớn nhất của đánh giá định tính xuất hiện khi tiêu chí mơ hồ hoặc người đánh giá sử dụng các chuẩn khác nhau. Hai nhóm có thể cùng nhìn một dự án nhưng đưa ra nhận định trái ngược nếu không thống nhất trước thế nào là “tốt”, “trung bình” hay “rủi ro cao”. Vì vậy, phương pháp này cần tiêu chí rõ, nguồn bằng chứng xác định và lý do giải thích cho từng kết luận.

Đánh giá định lượng được thực hiện như thế nào?

Đánh giá định lượng bắt đầu bằng việc xác định những biến có thể đo lường và xây dựng quan hệ giữa chúng. Với một dự án đầu tư, các biến phổ biến có thể bao gồm vốn đầu tư ban đầu, chi phí vận hành, doanh thu, thời gian triển khai, nhu cầu dự kiến và giá trị thu hồi.

Một chỉ tiêu cơ bản là NPV – giá trị hiện tại ròng:

NPV = Σ CFₜ/(1 r)ᵗ − I₀

Trong đó, CFₜ là dòng tiền tại thời điểm t, r là tỷ lệ chiết khấu và I₀ là vốn đầu tư ban đầu. Khi NPV lớn hơn 0, dự án tạo ra giá trị cao hơn mức sinh lời được thể hiện bởi tỷ lệ chiết khấu đã lựa chọn. Vì vậy, kết luận NPV dương luôn có điều kiện: nó chỉ đúng đối với dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu đang được sử dụng.

IRR – tỷ suất hoàn vốn nội bộ là mức tỷ lệ chiết khấu khiến NPV bằng 0. IRR có thể được so sánh với mức sinh lời yêu cầu, nhưng không nên sử dụng đơn độc. Với một số cấu trúc dòng tiền hoặc khi so sánh các dự án khác quy mô, IRR có thể tạo ra cách xếp hạng khác với NPV.

Trong đánh giá kinh tế, BCR – tỷ số lợi ích–chi phí có dạng:

BCR = Giá trị hiện tại của lợi ích / Giá trị hiện tại của chi phí

BCR lớn hơn 1 cho thấy lợi ích được lượng hóa và chiết khấu lớn hơn chi phí theo các giả định của phép tính. Tuy nhiên, chỉ tiêu này không phản ánh đầy đủ những tác động chưa được định giá. Nếu tác động tới không gian công cộng, cộng đồng hoặc chất lượng đô thị không được chuyển thành giá trị tiền tệ, chúng có thể nằm ngoài mô hình dù vẫn rất quan trọng đối với quyết định.

Do đó, một mô hình định lượng tốt không chỉ tạo ra một NPV hay IRR duy nhất. Nó còn phải kiểm tra độ nhạy. Nếu thay đổi nhu cầu, chi phí xây dựng, thời gian triển khai hoặc tỷ lệ chiết khấu khiến kết luận nhanh chóng đảo chiều, dự án có mức phụ thuộc lớn vào giả định. Ngược lại, nếu kết quả vẫn ổn định qua nhiều kịch bản hợp lý, cơ sở định lượng cho quyết định mạnh hơn.

Không tồn tại một mức IRR, tỷ lệ chiết khấu hay thời gian hoàn vốn duy nhất phù hợp với mọi khoản đầu tư đô thị. Ngưỡng chấp nhận phải gắn với loại dự án, cấu trúc vốn, mức rủi ro, mục tiêu của chủ đầu tư và phạm vi đánh giá tài chính hay kinh tế.

Khi nào nên dùng định tính và khi nào nên dùng định lượng?

Việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào bản chất của câu hỏi cần giải quyết.

Ở giai đoạn sàng lọc ban đầu, đánh giá định tính thường đặc biệt hữu ích vì nhiều câu hỏi chưa thể chuyển ngay thành dòng tiền. Một địa điểm có phù hợp với chức năng dự kiến hay không, dự án có xung đột lớn với cộng đồng hay không hoặc năng lực triển khai có đáng tin cậy hay không đều có thể quyết định khả năng tồn tại của dự án trước khi xây dựng một mô hình tài chính chi tiết.

Khi dự án tiến đến bước kiểm tra tính khả thi, nhu cầu định lượng tăng lên. Chủ đầu tư cần biết quy mô vốn cần thiết, dòng tiền dự kiến, khả năng đáp ứng chi phí vốn và mức độ nhạy của hiệu quả trước những thay đổi của thị trường hoặc tiến độ.

Định lượng có ưu thế rõ khi đối tượng có thể đo tương đối đáng tin cậy. Ngược lại, định tính trở nên không thể thiếu khi kết quả phụ thuộc mạnh vào những yếu tố như chất lượng không gian, sự chấp nhận của cộng đồng, khả năng phối hợp giữa nhiều chủ thể hoặc những tác động chưa có phương pháp định giá đáng tin cậy.

Vấn đề vì thế không phải “phương pháp nào tốt hơn”, mà là loại bằng chứng nào phù hợp với từng phần của quyết định. Dùng định tính cho một vấn đề có thể đo trực tiếp sẽ làm mất thông tin. Nhưng ép một vấn đề phức tạp thành một con số khi chưa có thang đo phù hợp cũng có thể tạo ra độ chính xác giả.

Vì sao đầu tư đô thị nên kết hợp cả hai phương pháp?

Đầu tư đô thị thường đồng thời chứa các yếu tố tài chính có thể lượng hóa và những tác động không dễ quy đổi về tiền. Nếu chỉ sử dụng một phương pháp, quá trình đánh giá dễ bỏ sót một phần quan trọng của bài toán.

Một cách kết hợp thực tế có thể thực hiện theo bốn bước:

1.    Sàng lọc định tính: Kiểm tra sự phù hợp của dự án, các điều kiện triển khai, rủi ro trọng yếu và những yếu tố có thể khiến dự án không nên tiếp tục

2.    Mô hình hóa định lượng: Ước tính chi phí, dòng tiền, lợi ích có thể lượng hóa và các chỉ tiêu như NPV, IRR hoặc BCR phù hợp với mục tiêu đánh giá

3.    Kiểm tra bất định: Phân tích độ nhạy hoặc kịch bản để xác định kết luận định lượng phụ thuộc vào những giả định nào

4.    Đánh giá phần còn lại: Đưa các tác động khó lượng hóa trở lại quyết định cuối cùng thay vì coi chúng là bằng 0 chỉ vì không xuất hiện trong mô hình tài chính

Cách làm này tạo ra hai lớp kiểm chứng. Định lượng cho biết dự án có khả thi trong những giả định đo được hay không; định tính kiểm tra liệu các giả định và kết quả đó có hợp lý khi đặt trong bối cảnh thực tế hay không.

Ví dụ, một dự án có thể đạt NPV dương trong kịch bản cơ sở nhưng đồng thời phụ thuộc mạnh vào tỷ lệ lấp đầy rất cao. Phân tích định lượng cho thấy điều kiện cần để dự án tạo giá trị; đánh giá định tính tiếp tục xem xét liệu điều kiện đó có thực tế dựa trên vị trí, khả năng tiếp cận, chất lượng sản phẩm và đặc điểm thị trường hay không. Khi hai lớp bằng chứng cùng hỗ trợ một kết luận, quyết định có nền tảng vững hơn.

Sự kết hợp cũng giúp xử lý một giới hạn quan trọng của đầu tư đô thị: không phải mọi giá trị đều xuất hiện trong dòng tiền của nhà đầu tư. Một dự án có thể tạo tác động rộng hơn đối với giao thông, môi trường sống hoặc hoạt động của khu vực nhưng các tác động này không nhất thiết được phản ánh trực tiếp vào doanh thu của dự án. Vì vậy, đánh giá tài chính định lượng và đánh giá toàn diện giá trị đô thị không phải lúc nào cũng cho cùng một kết luận.

Đánh giá định tính và định lượng đầu tư khác nhau về bản chất dữ liệu, phương pháp phân tích và loại kết luận tạo ra. Định tính giúp trả lời dự án có phù hợp, có vấn đề gì và vì sao; định lượng giúp trả lời hiệu quả đo được là bao nhiêu và kết quả thay đổi thế nào trước các giả định.

Trong đầu tư đô thị, không nên xem một phương pháp là sự thay thế hoàn toàn cho phương pháp còn lại. Định lượng tạo tính minh bạch cho những yếu tố có thể đo lường, còn định tính giúp kiểm tra bối cảnh và những giá trị khó đưa vào mô hình. Một quyết định đầu tư có cơ sở tốt hơn khi cả hai loại bằng chứng được sử dụng đúng phạm vi và cùng hướng tới kiểm chứng một kết luận thay vì cạnh tranh với nhau.