Đầu tư tư nhân đô thị là gì và có đặc điểm nào?

Điểm quan trọng để hiểu loại hình đầu tư này là động lực của khu vực tư nhân khác với đầu tư công. Nhà đầu tư tư nhân phải xem xét khả năng thu hồi vốn, lợi nhuận kỳ vọng và rủi ro của dự án. Vì vậy, nguồn vốn tư nhân thường phản ứng khá mạnh với nhu cầu thị trường, giá đất, khả năng tạo dòng tiền, môi trường pháp lý và mức độ chắc chắn của quy hoạch. Đây cũng là lý do vốn tư nhân có thể bổ sung đáng kể nguồn lực phát triển đô thị nhưng không thể tự động thay thế toàn bộ vai trò của khu vực công.

Đầu tư tư nhân đô thị là gì?

Đầu tư tư nhân đô thị có thể hiểu là việc cá nhân, doanh nghiệp, nhà phát triển dự án, tổ chức tài chính hoặc các chủ thể tư nhân khác sử dụng vốn của mình hoặc vốn huy động để đầu tư vào các hoạt động và tài sản phục vụ quá trình phát triển đô thị, với trách nhiệm tài chính và rủi ro đầu tư chủ yếu thuộc về nhà đầu tư.

Phạm vi của đầu tư có thể bao gồm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, khu sản xuất và dịch vụ, công trình tiện ích, giao thông, cấp nước, xử lý chất thải hoặc một số loại hạ tầng đô thị khi cơ chế đầu tư cho phép khu vực tư nhân tham gia.

Điểm phân biệt quan trọng không nằm ở việc dự án có phục vụ xã hội hay không, mà ở chủ thể bỏ vốn, cơ chế ra quyết định và cách nhà đầu tư thu hồi vốn. Một dự án có thể tạo ra lợi ích công cộng nhưng vẫn có vốn tư nhân nếu doanh nghiệp trực tiếp đầu tư và chịu rủi ro kinh doanh. Ngược lại, không phải mọi công trình trong đô thị đều thuộc đầu tư tư nhân chỉ vì có doanh nghiệp tham gia thi công.

Trong thực tế, ranh giới còn có thể xuất hiện dưới hình thức hợp tác công - tư. Khi đó, nguồn lực và rủi ro được phân chia giữa khu vực nhà nước và khu vực tư nhân thay vì hoàn toàn thuộc một phía.

OECD coi việc huy động đầu tư và tài chính tư nhân bên cạnh nguồn lực công là một thành phần quan trọng để đáp ứng nhu cầu hạ tầng; đồng thời nhấn mạnh rằng hạ tầng thường có vòng đời dài, cấu trúc tài chính phức tạp và cần môi trường đầu tư có tính ổn định, dự đoán được.

Khu vực tư nhân đầu tư vào đô thị theo cơ chế nào?

Cơ chế cơ bản của đầu tư tư nhân là chuyển vốn hiện tại vào một tài sản hoặc dự án với kỳ vọng tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai.

Nhà đầu tư thường phải trả lời đồng thời một số câu hỏi: thị trường có nhu cầu hay không, doanh thu đến từ đâu, thời gian thu hồi vốn bao lâu, chi phí vốn ở mức nào, giá trị tài sản có khả năng thay đổi ra sao và những rủi ro nào có thể ảnh hưởng đến dòng tiền.

Do đó, quá trình đầu tư thường vận động theo chuỗi:

Cơ hội thị trường → đánh giá khả thi → huy động vốn → đầu tư tài sản → vận hành hoặc khai thác → tạo dòng tiền và thu hồi vốn

Cơ chế này giải thích tại sao khu vực tư nhân có xu hướng ưu tiên những dự án có thể xác định tương đối rõ người sử dụng, mức cầu, doanh thu hoặc giá trị tài sản. Nhà ở thương mại, mặt bằng bán lẻ hay văn phòng chẳng hạn thường dễ hình thành cơ chế thu hồi vốn trực tiếp hơn một công viên công cộng miễn phí.

Đối với hạ tầng đô thị, vấn đề trở nên phức tạp hơn. Một công trình có thể rất cần thiết cho thành phố nhưng chưa chắc hấp dẫn đối với vốn tư nhân nếu doanh thu thấp, thời gian hoàn vốn quá dài hoặc nhà đầu tư phải chịu những rủi ro mà họ khó kiểm soát. Kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy việc huy động vốn tư nhân cho hạ tầng đô thị phụ thuộc mạnh vào khả năng chuẩn bị dự án, cơ sở tài chính của chính quyền địa phương, môi trường pháp lý và cách phân bổ rủi ro.

Đầu tư tư nhân đô thị có những đặc điểm nào?

Đặc điểm của đầu tư tư nhân đô thị xuất phát đồng thời từ bản chất của khu vực tư nhân và đặc tính riêng của tài sản đô thị.

Hướng tới khả năng sinh lợi và thu hồi vốn

Đây là đặc trưng nền tảng.

Nhà đầu tư tư nhân có thể theo đuổi nhiều mục tiêu khác nhau, nhưng để một khoản đầu tư tồn tại bền vững, dự án thường phải có cơ chế bù đắp chi phí và tạo mức lợi ích phù hợp với rủi ro mà nhà đầu tư chấp nhận.

Vì vậy, khu vực tư nhân có xu hướng quan tâm đến:

·         Quy mô và sức mua của thị trường

·         Khả năng tạo doanh thu

·         Chi phí đầu tư và chi phí vốn

·         Thời gian hoàn vốn

·         Giá trị tài sản trong tương lai

·         Rủi ro pháp lý và thị trường

Điều này không có nghĩa mọi quyết định tư nhân đều chỉ nhằm tối đa hóa lợi nhuận ngắn hạn. Một dự án có thể có thời gian đầu tư rất dài. Tuy nhiên, khả năng tạo lợi ích kinh tế vẫn là điều kiện quan trọng để dòng vốn tiếp tục được duy trì.

Quyết định đầu tư mang tính phân tán

Khác với mô hình trong đó một cơ quan công quyền quyết định phân bổ ngân sách theo kế hoạch chung, vốn tư nhân được phân bổ bởi nhiều doanh nghiệp, hộ gia đình, quỹ đầu tư, ngân hàng và nhà phát triển dự án khác nhau.

Mỗi chủ thể sử dụng thông tin, kỳ vọng và khẩu vị rủi ro riêng.

Hệ quả là dòng vốn tư nhân có thể thay đổi khá nhanh khi giá cả, nhu cầu hoặc kỳ vọng thị trường thay đổi. Những khu vực có khả năng phát triển mạnh có thể thu hút vốn lớn, trong khi địa bàn có nhu cầu xã hội cao nhưng sức mua thấp lại khó hấp dẫn nhà đầu tư.

Nhạy cảm với tín hiệu thị trường

Giá đất, giá nhà, tỷ lệ lấp đầy, nhu cầu thuê, lưu lượng khách hàng, khả năng thanh toán và chi phí tín dụng đều có thể tác động đến quyết định đầu tư.

Cơ chế thị trường giúp khu vực tư nhân nhận diện cơ hội và điều chỉnh nguồn lực tương đối nhanh. Nếu nhu cầu đối với một loại không gian đô thị tăng và khả năng sinh lời được cải thiện, các nhà đầu tư có động lực tăng nguồn cung.

Tuy nhiên, tín hiệu giá không phản ánh đầy đủ mọi nhu cầu xã hội. Một nhóm dân cư rất cần nhà ở nhưng không có khả năng trả mức giá thương mại vẫn tạo ra nhu cầu xã hội, song chưa chắc tạo thành cầu thị trường đủ sức hấp dẫn vốn tư nhân.

Nhà đầu tư trực tiếp đối diện với rủi ro

Lợi nhuận kỳ vọng luôn đi kèm rủi ro.

Trong đô thị, rủi ro có thể đến từ biến động nhu cầu, lãi suất, chi phí xây dựng, thay đổi giá tài sản, tiến độ pháp lý, quy hoạch, năng lực vận hành hoặc khả năng thu phí người sử dụng.

Đặc điểm này khiến khu vực tư nhân thường định giá rủi ro trước khi quyết định đầu tư. Khi mức độ bất định tăng, nhà đầu tư có thể yêu cầu tỷ suất sinh lời cao hơn, giảm quy mô đầu tư hoặc không tham gia.

Trong các dự án hạ tầng có sự tham gia của cả khu vực công và tư, việc chuyển rủi ro cho tư nhân cũng không phải lúc nào cũng miễn phí. OECD/International Transport Forum chỉ ra rằng chuyển giao rủi ro có thể làm tăng chi phí tài chính, vì vậy hiệu quả vận hành đạt được phải đủ lớn để bù đắp chi phí đó.

Có tính linh hoạt nhưng lựa chọn dự án khá cao

Khu vực tư nhân thường có động lực mạnh trong việc kiểm soát chi phí, cải tiến sản phẩm, tìm phương án sử dụng tài sản hiệu quả và thích ứng với nhu cầu khách hàng.

Nhưng chính cơ chế đó cũng tạo ra sự chọn lọc.

Một dự án cần thiết cho đô thị chưa chắc là một dự án đầu tư tư nhân hấp dẫn. Nếu lợi ích chủ yếu thuộc về cộng đồng nhưng doanh nghiệp khó chuyển lợi ích đó thành doanh thu, động lực đầu tư sẽ yếu.

Vì vậy, khả năng “có ích cho thành phố” và khả năng “đầu tư được về mặt tài chính” là hai vấn đề liên quan nhưng không đồng nhất.

Đặc tính đô thị làm đầu tư tư nhân khác gì đầu tư thông thường?

Tài sản đô thị gắn chặt với không gian. Một tòa nhà, tuyến đường, hệ thống cấp nước hay trung tâm thương mại không thể dễ dàng chuyển sang nơi khác nếu điều kiện thị trường thay đổi.

Do đó, vị trí trở thành một bộ phận của giá trị đầu tư.

Giá trị của một dự án còn phụ thuộc vào những tài sản nằm ngoài quyền kiểm soát trực tiếp của nhà đầu tư: hệ thống giao thông xung quanh, trường học, công viên, mạng lưới tiện ích, mật độ dân cư và định hướng sử dụng đất. Khi hạ tầng công cộng được cải thiện, giá trị đất và tài sản tư nhân ở khu vực liên quan có thể tăng lên. Chính mối liên hệ giữa đầu tư hạ tầng và giá trị đất là cơ sở của nhiều cơ chế tài chính dựa trên đất được sử dụng trong phát triển đô thị.

Đầu tư đô thị còn thường có ba đặc tính đáng chú ý:

·         Quy mô vốn tương đối lớn, đặc biệt đối với bất động sản và hạ tầng

·         Thời gian khai thác dài, khiến quyết định hiện tại phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tương lai

·         Tính phụ thuộc lẫn nhau cao, bởi hiệu quả của một dự án có thể phụ thuộc vào giao thông, tiện ích, quy hoạch và các dự án xung quanh

Vì vậy, sự ổn định của quy hoạch, quyền sử dụng tài sản, thủ tục đầu tư và khả năng dự đoán chính sách có ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ hấp dẫn của một đô thị đối với vốn tư nhân.

Vai trò của vốn tư nhân trong phát triển đô thị

Nguồn vốn tư nhân giúp mở rộng tổng nguồn lực có thể được huy động cho phát triển thành phố.

Điều này đặc biệt quan trọng khi nhu cầu về nhà ở, hạ tầng và dịch vụ tăng nhanh hơn khả năng tài trợ trực tiếp từ ngân sách. OECD ghi nhận chính quyền địa phương và vùng giữ vai trò lớn trong cung cấp hạ tầng, đồng thời việc huy động thêm các nguồn tài chính ngoài ngân sách là cần thiết để đáp ứng nhu cầu đầu tư dài hạn.

Khu vực tư nhân còn có thể đóng góp thông qua năng lực phát triển dự án, quản lý vận hành, công nghệ, khả năng huy động vốn và tín hiệu thị trường.

Tuy nhiên, vai trò này cần được hiểu đúng: vốn tư nhân bổ sung cho phát triển đô thị chứ không mặc nhiên thay thế chức năng của khu vực công.

Những công trình tạo lợi ích xã hội lớn nhưng khó thu phí, những dịch vụ dành cho nhóm có khả năng chi trả thấp hoặc những dự án có ngoại tác đáng kể có thể không được thị trường cung cấp ở quy mô xã hội mong muốn.

Chính vì vậy, quy hoạch, đầu tư công và chính sách đô thị vẫn có nhiệm vụ tạo nền tảng để thị trường hoạt động và xử lý những phần mà động lực thương mại không giải quyết đầy đủ.

Điều kiện nào giúp thu hút đầu tư tư nhân đô thị?

Vốn tư nhân không chỉ tìm kiếm lợi nhuận cao. Nhà đầu tư còn quan tâm đến mức độ chắc chắn rằng dự án có thể thực hiện và vận hành như dự kiến.

Một môi trường thuận lợi thường cần sự rõ ràng của quy hoạch, thủ tục có khả năng dự đoán, cơ chế quyền tài sản tương đối ổn định, thông tin dự án đáng tin cậy, khả năng tiếp cận tài chính và cách phân chia rủi ro hợp lý.

Đối với các dự án hạ tầng, chất lượng chuẩn bị dự án đặc biệt quan trọng. Một ý tưởng có ích cho đô thị chưa đồng nghĩa với một dự án có thể huy động vốn. Muốn tiếp cận nhà đầu tư, dự án cần tiến tới trạng thái có thể chứng minh được tính khả thi, cấu trúc tài chính, nguồn hoàn trả và rủi ro. UN-Habitat sử dụng chính logic này khi hỗ trợ hình thành các dự án đô thị đủ khả năng tiếp cận nguồn vốn và nhà đầu tư thông qua Cities Investment Facility.

Mặt khác, giảm rủi ro cho tư nhân không đồng nghĩa với việc khu vực công phải gánh mọi rủi ro. Nguyên tắc hợp lý hơn là mỗi loại rủi ro cần được giao cho chủ thể có khả năng kiểm soát và quản lý nó tốt hơn.

Có thể khái quát rằng đầu tư tư nhân đô thị là quá trình các chủ thể tư nhân đưa vốn vào tài sản, dự án và hoạt động phát triển đô thị với cơ chế ra quyết định dựa chủ yếu trên khả năng thu hồi vốn, lợi nhuận kỳ vọng và rủi ro. Khu vực này có tính phân tán, linh hoạt và nhạy với tín hiệu thị trường, nhưng đồng thời có xu hướng lựa chọn những dự án có dòng tiền và mức độ rủi ro phù hợp.

Vì thế, điểm quan trọng nhất khi đánh giá vai trò của khu vực tư nhân trong đô thị là không đồng nhất “nhu cầu của thành phố” với “cơ hội đầu tư thương mại”. Vốn tư nhân phát huy hiệu quả nhất khi môi trường đầu tư rõ ràng, dự án có cấu trúc khả thi và lợi ích của nhà đầu tư có thể được kết nối hợp lý với mục tiêu phát triển đô thị.

Cần phân biệt đầu tư tư nhân với tư nhân hóa như thế nào?

Đầu tư tư nhân mô tả việc khu vực tư nhân bỏ vốn và chịu rủi ro đối với một hoạt động hoặc tài sản. Tư nhân hóa lại liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát từ khu vực công sang khu vực tư nhân. Vì vậy, một thành phố có thể huy động đầu tư tư nhân mà không nhất thiết phải tư nhân hóa tài sản công.

Vì sao một dự án đô thị cần thiết vẫn có thể không thu hút được vốn tư nhân?

Bởi lợi ích xã hội và khả năng tạo doanh thu không phải lúc nào cũng trùng nhau. Một dự án có thể mang lại lợi ích lớn cho cộng đồng nhưng không có nguồn thu đủ ổn định để hoàn vốn hoặc mức rủi ro quá cao so với lợi nhuận kỳ vọng. Trong trường hợp đó, đầu tư công, cơ chế hỗ trợ hoặc mô hình hợp tác phù hợp có thể cần thiết để dự án có khả năng triển khai.