Đầu tư trực tiếp đô thị là gì và được thực hiện thế nào?

Vì vậy, trong phạm vi bài viết này, đầu tư trực tiếp đô thị được hiểu là việc một chủ thể đưa vốn và các nguồn lực vào một dự án hoặc hoạt động phát triển đô thị, đồng thời trực tiếp tham gia tổ chức, quản lý hoặc kiểm soát quá trình thực hiện và kết quả đầu tư. Điểm quyết định nằm ở mối quan hệ giữa người bỏ vốn với việc quản lý vốn và dự án, chứ không nằm ở việc vốn có nguồn gốc trong nước hay nước ngoài.

Đầu tư trực tiếp đô thị là gì?

Xét theo quan hệ quản lý vốn trong lý thuyết đầu tư, đầu tư trực tiếp có đặc điểm cơ bản là chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản trị phần vốn đã bỏ ra. Khi nguyên tắc này được đặt trong lĩnh vực phát triển đô thị, đối tượng đầu tư gắn với một dự án, công trình hoặc năng lực phục vụ đô thị cụ thể.

Có thể hiểu đơn giản: thay vì chỉ cung cấp tiền và chờ nhận lợi tức, nhà đầu tư trực tiếp đô thị có vai trò thực chất đối với việc biến nguồn vốn thành kết quả đầu tư. Vai trò đó có thể thể hiện ở việc thành lập doanh nghiệp dự án, tổ chức thực hiện dự án, quyết định phương án sử dụng vốn, quản lý quá trình xây dựng, tham gia vận hành tài sản hoặc kiểm soát tổ chức kinh tế thực hiện dự án.

Ví dụ, một doanh nghiệp bỏ vốn thực hiện dự án phát triển một khu đô thị, trực tiếp tổ chức đầu tư hạ tầng và chịu trách nhiệm về tiến độ, nguồn lực cũng như kết quả dự án là trường hợp thể hiện khá rõ tính “trực tiếp”. Trái lại, một người chỉ nắm giữ công cụ tài chính để hưởng lãi mà không có vai trò quản lý đối với dự án thì về bản chất gần với đầu tư gián tiếp hơn.

Điều cần lưu ý là “trực tiếp” không có nghĩa chủ đầu tư phải tự mình thiết kế, thi công hoặc thực hiện mọi công việc. Chủ đầu tư vẫn có thể thuê nhà thầu, đơn vị tư vấn, tổ chức tín dụng hay doanh nghiệp vận hành. Yếu tố cốt lõi là chủ thể bỏ vốn vẫn giữ vai trò quản lý, kiểm soát hoặc chịu trách nhiệm trực tiếp đối với hoạt động đầu tư.

Đầu tư trực tiếp đô thị có những đặc trưng nào?

Đặc trưng đầu tiên là vốn gắn với quyền quản lý hoặc kiểm soát. Người bỏ vốn không hoàn toàn tách khỏi quá trình sử dụng vốn mà có khả năng tác động đến các quyết định quan trọng của dự án. Vì vậy, kết quả và rủi ro của khoản đầu tư cũng gắn tương đối trực tiếp với năng lực tổ chức, quản trị và triển khai của chủ đầu tư.

Đặc trưng thứ hai là nguồn lực được gắn với một đối tượng đầu tư đô thị xác định. Trong phạm vi quản lý phát triển đô thị, dự án đầu tư phát triển đô thị có thể là dự án xây dựng khu đô thị hoặc dự án xây dựng công trình trong đô thị. Vốn vì thế thường được chuyển hóa thành đất đai được tổ chức khai thác theo dự án, hạ tầng, công trình, thiết bị và các tài sản phục vụ hoạt động đô thị.

Thứ ba, đây thường là hoạt động có chu kỳ thực hiện tương đối dài và mức độ cố định vốn cao. Nguyên nhân nằm ở bản chất của dự án đô thị: từ chuẩn bị dự án, tiếp cận đất đai, thiết kế, xây dựng đến đưa tài sản vào khai thác đều cần nhiều công đoạn. Khi vốn đã chuyển thành công trình hoặc hạ tầng gắn với một địa điểm, khả năng dịch chuyển nguồn lực thường thấp hơn nhiều so với đầu tư vào tài sản tài chính.

Thứ tư, đầu tư đô thị có mức độ phụ thuộc lớn vào quy hoạch và tính đồng bộ của hạ tầng. Quy định quản lý phát triển đô thị yêu cầu xem xét sự phù hợp với các cấp quy hoạch, xác định thứ tự đầu tư, tiến độ dự án, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kế hoạch vốn và mô hình huy động vốn. Một dự án riêng lẻ vì thế không thể được xem hoàn toàn tách khỏi cấu trúc chung của khu vực đô thị.

Cuối cùng, đầu tư trực tiếp đô thị chịu nhiều lớp điều kiện pháp lý đồng thời. Ngoài pháp luật về đầu tư, quá trình thực hiện dự án còn có thể liên quan đến quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng, phòng cháy chữa cháy và các quy định chuyên ngành khác. Chính đặc điểm này khiến “đầu tư trực tiếp” không đồng nghĩa với việc nhà đầu tư có toàn quyền tự quyết về cách phát triển một khu đất hoặc công trình.

Đầu tư trực tiếp đô thị được thực hiện theo cơ chế nào?

Về bản chất, quá trình đầu tư bắt đầu từ việc xác định đối tượng và mục tiêu đầu tư. Chủ đầu tư phải nhận diện dự án sẽ tạo ra hoặc cải thiện tài sản, công trình hay năng lực đô thị nào, đồng thời xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch và định hướng phát triển của khu vực. Đối với khu vực phát triển đô thị, quy định hiện hành còn đặt vấn đề thứ tự triển khai dự án, tiến độ, hạ tầng thiết yếu và kế hoạch vốn trong một tổng thể chung.

Tiếp theo là xác lập cách thức tham gia trực tiếp của nhà đầu tư. Theo Luật Đầu tư 2025, nhà đầu tư có thể tham gia thông qua thành lập tổ chức kinh tế, góp vốn hoặc mua cổ phần/phần vốn góp, thực hiện dự án đầu tư, ký hợp đồng BCC hoặc hình thức khác theo quy định. Đối với đầu tư đô thị, việc thực hiện một dự án đầu tư cụ thể thường là cơ sở dễ nhận thấy nhất của quan hệ đầu tư trực tiếp, nhưng cấu trúc pháp lý thực tế phải được xác định theo từng dự án.

Sau đó, dự án chuyển sang giai đoạn đáp ứng các điều kiện cần thiết để triển khai. Luật Đầu tư hiện hành quy định dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư phải được chấp thuận trước khi thực hiện; dự án thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cũng phải hoàn thành thủ tục tương ứng. Trong quá trình triển khai, nhà đầu tư phải tuân thủ pháp luật về quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng, lao động, phòng cháy chữa cháy và những quy định liên quan.

Khi các điều kiện của dự án được đáp ứng, vốn và các nguồn lực được chuyển thành tài sản hoặc năng lực đô thị thực tế thông qua xây dựng, lắp đặt, phát triển hạ tầng, công trình hoặc các hạng mục của dự án. Quy định về phát triển đô thị cũng nhấn mạnh yêu cầu tiến độ và tính đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với các thành phần khác của dự án.

Cuối cùng là quản lý và khai thác kết quả đầu tư. Tùy cấu trúc dự án, kết quả có thể được vận hành, kinh doanh, cho thuê, chuyển giao hoặc tiếp tục phát triển theo phương án đã được xác lập. Đây cũng là giai đoạn thể hiện rõ nhất bản chất trực tiếp: nhà đầu tư không chỉ chuyển vốn vào dự án mà còn gắn trách nhiệm và lợi ích của mình với kết quả mà nguồn vốn tạo ra.

Như vậy, đầu tư trực tiếp đô thị không phải một thao tác bỏ tiền đơn lẻ mà là một chuỗi từ xác định dự án, thiết lập quyền tham gia, đáp ứng điều kiện triển khai, hình thành tài sản đến quản lý kết quả đầu tư.

Chủ thể và hình thức tham gia đầu tư trực tiếp đô thị

Chủ thể thực hiện có thể là nhà đầu tư trong nước hoặc nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế và, trong các dự án sử dụng nguồn lực nhà nước, đơn vị được giao nhiệm vụ làm chủ đầu tư theo cơ chế tương ứng. Quy định về quản lý dự án đô thị cũng ghi nhận vai trò của chủ đầu tư cấp 1 và chủ đầu tư thứ cấp trong một số dự án phát triển đô thị.

Một điểm quan trọng là tính trực tiếp không phụ thuộc vào việc chủ đầu tư có tự tài trợ 100% vốn hay không. Dự án có thể sử dụng vốn chủ sở hữu kết hợp với vốn vay hoặc các nguồn huy động hợp pháp khác. Trong kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị, pháp luật cũng đặt ra nội dung về kế hoạch vốn và mô hình huy động vốn.

Do đó, tiêu chí nhận diện không nên là “tiền của ai”, mà là ai kiểm soát và chịu trách nhiệm đối với quá trình sử dụng nguồn lực. Một chủ đầu tư sử dụng thêm vốn tín dụng nhưng vẫn trực tiếp tổ chức và quản lý dự án không vì thế mà mất tính chất đầu tư trực tiếp.

Tương tự, việc một dự án có nhiều nhà đầu tư hoặc có sự tham gia của chủ đầu tư thứ cấp cũng không tự động làm nó trở thành đầu tư gián tiếp. Cần xem xét vai trò thực tế của từng chủ thể đối với phần vốn, hạng mục và kết quả đầu tư mà họ tham gia.

Những điều kiện chi phối việc triển khai đầu tư trực tiếp đô thị

Điều kiện đầu tiên là sự phù hợp về quy hoạch và định hướng phát triển đô thị. Đây là giới hạn quan trọng bởi công trình hoặc khu đô thị luôn tồn tại trong một hệ thống không gian, hạ tầng và chức năng lớn hơn. Quy định quản lý đô thị yêu cầu xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch và mục tiêu phát triển, cũng như tính đồng bộ của phương án đầu tư hạ tầng.

Điều kiện tiếp theo liên quan đến cơ sở pháp lý để thực hiện dự án và sử dụng đất. Tùy trường hợp, dự án có thể phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, đăng ký đầu tư hoặc các thủ tục về đất đai trước khi triển khai. Luật Đầu tư đồng thời đặt nghĩa vụ tuân thủ các quy định về quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng và phòng cháy chữa cháy trong suốt quá trình thực hiện.

Một điều kiện khác là khả năng tổ chức nguồn vốn và duy trì tiến độ. Vốn của dự án đô thị thường được sử dụng qua nhiều giai đoạn, trong khi một số hạng mục hạ tầng phải đi trước hoặc được thực hiện đồng bộ với các thành phần khác. Vì vậy, chỉ có quyền đầu tư chưa đủ; chủ đầu tư còn phải duy trì khả năng triển khai dự án theo tiến độ và cấu trúc vốn đã xác lập.

Cũng cần tránh giả định rằng mọi hoạt động đầu tư trực tiếp đô thị đều đi theo một thủ tục giống nhau. Ngay trong quy định về dự án khu đô thị, nội dung xem xét đối với dự án có nhà ở và không có nhà ở đã có những điểm khác nhau. Luật Đầu tư cũng quy định các cơ chế khác nhau tùy loại dự án và điều kiện áp dụng. Do đó, chuỗi thực hiện nêu trên là cơ chế khái quát, không thay thế việc xác định thủ tục pháp lý của một dự án cụ thể.

Đầu tư trực tiếp đô thị khác gì đầu tư gián tiếp và FDI?

Khác biệt cơ bản giữa đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp nằm ở mối quan hệ của người bỏ vốn với việc quản lý khoản đầu tư. Nếu chủ thể trực tiếp tham gia quản trị hoặc kiểm soát cách sử dụng vốn và kết quả đầu tư, tính trực tiếp được thể hiện rõ hơn. Nếu mục tiêu chủ yếu là nắm giữ một tài sản tài chính để nhận thu nhập mà không tham gia quản lý hoạt động tạo ra kết quả đầu tư, tính chất gần với đầu tư gián tiếp hơn.

Vì vậy, không nên phân biệt hai hình thức chỉ bằng tên của công cụ được sử dụng. Chẳng hạn, việc mua phần vốn trong một tổ chức kinh tế có thể chỉ mang tính tài chính trong trường hợp này nhưng có thể tạo ra quyền kiểm soát đáng kể trong trường hợp khác. Muốn xác định bản chất, cần nhìn vào quan hệ quản lý và quyền kiểm soát thực tế.

Đầu tư trực tiếp đô thị cũng không đồng nghĩa với FDI. FDI là đầu tư trực tiếp có yếu tố nhà đầu tư nước ngoài; đặc trưng thường được nhấn mạnh là nhà đầu tư nước ngoài có sự tham gia trực tiếp vào quản lý hoặc kiểm soát hoạt động nhận vốn. Trong khi đó, đầu tư trực tiếp vào một dự án đô thị có thể do nhà đầu tư trong nước thực hiện, còn FDI có thể đi vào rất nhiều lĩnh vực không liên quan đến phát triển đô thị. Hai khái niệm có thể giao nhau nhưng không phải là một.

Cách phân biệt này có ý nghĩa thực tế: khi gặp cụm “đầu tư trực tiếp đô thị”, trước hết cần hỏi nhà đầu tư có trực tiếp tham gia quản lý hoặc kiểm soát dự án đô thị hay không, sau đó mới xác định nguồn vốn là trong nước hay nước ngoài và dự án thuộc cơ chế pháp lý nào.

Có thể khái quát, đầu tư trực tiếp đô thị là cách đầu tư trong đó vốn được gắn với một hoạt động hoặc dự án phát triển đô thị cụ thể và nhà đầu tư giữ vai trò trực tiếp trong quản lý, kiểm soát hoặc tổ chức thực hiện khoản đầu tư đó. Những đặc trưng quan trọng nhất là sự gắn kết giữa vốn và quyền quản lý, tính cố định của tài sản đô thị, yêu cầu về quy hoạch và hạ tầng đồng bộ, cùng sự phụ thuộc vào nhiều điều kiện pháp lý. Việc thực hiện thường đi từ xác định dự án và hình thức tham gia, đáp ứng các điều kiện đầu tư, triển khai hình thành tài sản đến quản lý kết quả; còn thủ tục cụ thể phải được xác định theo từng loại dự án.