Đầu tư gián tiếp đô thị là gì và hoạt động thế nào?

Điểm cốt lõi nằm ở chữ gián tiếp: nhà đầu tư bỏ vốn thông qua một công cụ hoặc một chủ thể trung gian thay vì trực tiếp đứng ra phát triển và vận hành tài sản đô thị. Chẳng hạn, thay vì trực tiếp góp vốn xây dựng một khu thương mại và tham gia quản lý dự án, nhà đầu tư có thể sở hữu cổ phiếu của doanh nghiệp phát triển bất động sản, mua chứng khoán của doanh nghiệp hạ tầng hoặc ủy thác vốn thông qua một tổ chức đầu tư.

Vì vậy, muốn nhận diện một khoản đầu tư có phải đầu tư gián tiếp đô thị hay không cần xem đồng thời hai yếu tố: vốn có được đầu tư gián tiếp hay không và tài sản hoặc doanh nghiệp nhận vốn có gắn với kinh tế, hạ tầng hoặc sự phát triển của đô thị hay không.

Đầu tư gián tiếp đô thị khác đầu tư trực tiếp ở điểm nào?

Sự khác biệt quan trọng nhất nằm ở mối quan hệ giữa nhà đầu tư và tài sản tạo ra giá trị.

Trong đầu tư trực tiếp, nhà đầu tư thường trực tiếp nắm giữ hoặc tham gia vào một dự án, doanh nghiệp hay tài sản cụ thể. Vốn đầu tư gắn tương đối chặt với hoạt động hình thành, sở hữu hoặc quản lý tài sản đó. Nhà đầu tư có thể phải tham gia vào nhiều vấn đề như pháp lý dự án, xây dựng, khai thác, nhân sự, vận hành và dòng tiền.

Trong đầu tư gián tiếp, nhà đầu tư chủ yếu sở hữu quyền lợi tài chính. Quyền lợi này có thể tồn tại dưới dạng cổ phiếu, phần vốn góp, chứng khoán, giấy tờ có giá hoặc khoản đầu tư được quản lý thông qua một tổ chức trung gian.

Có thể hình dung qua hai trường hợp:

·         Một nhà đầu tư trực tiếp phát triển và vận hành một tòa nhà thương mại là đầu tư trực tiếp vào tài sản

·         Một nhà đầu tư mua cổ phiếu của doanh nghiệp sở hữu nhiều tòa nhà thương mại là tiếp cận tài sản đó theo hướng gián tiếp

Điều này cũng giải thích vì sao mua một bất động sản nằm trong đô thị không tự động trở thành “đầu tư gián tiếp đô thị”. Nếu nhà đầu tư trực tiếp đứng tên tài sản và hưởng lợi trực tiếp từ việc sở hữu, cho thuê hoặc chuyển nhượng tài sản đó, bản chất khoản đầu tư vẫn gần với đầu tư tài sản trực tiếp hơn.

Cơ chế hoạt động của đầu tư gián tiếp đô thị

Cơ chế có thể khái quát thành một chuỗi:

Nhà đầu tư → công cụ đầu tư hoặc tổ chức trung gian → doanh nghiệp/tài sản đô thị → dòng tiền → lợi nhuận hoặc thua lỗ của nhà đầu tư

Nhà đầu tư trước hết lựa chọn một công cụ tài chính. Vốn sau đó được chuyển đến doanh nghiệp, tổ chức hoặc danh mục tài sản theo cấu trúc của công cụ đó.

Doanh nghiệp nhận vốn có thể sử dụng nguồn lực cho nhiều hoạt động liên quan đến đô thị như phát triển bất động sản, xây dựng hạ tầng, vận tải, logistics, cấp nước, năng lượng, thương mại hoặc dịch vụ đô thị.

Giá trị cuối cùng quay trở lại nhà đầu tư thông qua một hoặc nhiều nguồn như:

·         Cổ tức hoặc lợi nhuận được phân phối

·         Lãi từ công cụ nợ

·         Phần lợi nhuận được chia

·         Giá trị chứng khoán tăng

·         Giá trị phần vốn góp tăng

Nhà đầu tư vì thế không trực tiếp nhận doanh thu từ từng căn hộ, tuyến đường hay công trình. Kết quả đầu tư được truyền qua doanh nghiệp hoặc công cụ tài chính mà họ đang sở hữu.

Đây cũng là cơ chế tạo ra một lớp rủi ro trung gian. Một tài sản đô thị có thể hoạt động tốt nhưng nhà đầu tư vẫn chưa chắc đạt lợi nhuận kỳ vọng nếu doanh nghiệp có chi phí vốn quá cao, quản trị kém hoặc giá chứng khoán đã phản ánh kỳ vọng quá lớn.

Những hình thức có thể dùng để đầu tư gián tiếp vào đô thị

Đầu tư gián tiếp đô thị không bị giới hạn trong một loại tài sản duy nhất. Quan trọng là công cụ đầu tư phải tạo cho nhà đầu tư quyền lợi tài chính đối với doanh nghiệp hoặc danh mục có mức độ tiếp xúc với kinh tế đô thị.

Cổ phiếu và phần vốn góp

Nhà đầu tư có thể đầu tư vào doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực gắn với quá trình đô thị hóa như bất động sản, xây dựng, vật liệu, giao thông, logistics, bán lẻ hoặc dịch vụ tiện ích.

Khi đó, nhà đầu tư sở hữu một phần quyền lợi kinh tế của doanh nghiệp nhưng không trực tiếp sở hữu từng tài sản mà doanh nghiệp phát triển.

Mức độ “gắn với đô thị” của từng doanh nghiệp có thể rất khác nhau. Một doanh nghiệp bất động sản tập trung gần như toàn bộ danh mục tại các thành phố lớn có mức tiếp xúc với thị trường đô thị khác với một tập đoàn đa ngành chỉ có một phần doanh thu đến từ bất động sản.

Chứng khoán và công cụ nợ

Một cách khác là cung cấp vốn thông qua trái phiếu hoặc các giấy tờ có giá phù hợp với pháp luật.

Trong trường hợp này, nhà đầu tư không nhất thiết hưởng lợi từ quyền sở hữu doanh nghiệp mà chủ yếu nhận dòng tiền theo cấu trúc của công cụ nợ. Rủi ro trọng tâm vì thế chuyển từ biến động giá cổ phần sang khả năng thanh toán của tổ chức phát hành, điều kiện của công cụ và chất lượng tài sản hỗ trợ dòng tiền.

Quỹ và hình thức ủy thác đầu tư

Nhà đầu tư cũng có thể đưa vốn vào một phương tiện đầu tư tập thể hoặc giao cho tổ chức được phép quản lý.

Thay vì tự lựa chọn từng doanh nghiệp, nhà đầu tư sở hữu quyền lợi trong một danh mục được quản lý. Nếu danh mục tập trung vào bất động sản, cơ sở hạ tầng hoặc doanh nghiệp hưởng lợi từ đô thị hóa, nhà đầu tư có thể tiếp cận chủ đề đô thị theo cách gián tiếp và đa dạng hóa hơn.

Đối với hoạt động đầu tư gián tiếp nước ngoài tại Việt Nam, quy định hiện hành tại Thông tư 03/2025/TT-NHNN, có hiệu lực từ ngày 16/6/2025, xác định một số giao dịch phải sử dụng tài khoản đầu tư gián tiếp, gồm mua bán chứng khoán và giấy tờ có giá, một số trường hợp góp vốn hoặc mua cổ phần tại doanh nghiệp chưa niêm yết và ủy thác đầu tư bằng đồng Việt Nam.

Nhà đầu tư tham gia đầu tư gián tiếp đô thị như thế nào?

Cách tham gia không nên bắt đầu bằng câu hỏi “nên mua mã nào” mà bằng việc xác định nhà đầu tư muốn tiếp xúc với phần nào của nền kinh tế đô thị.

Bước đầu tiên là lựa chọn nguồn tạo giá trị. Quá trình phát triển đô thị có thể tạo nhu cầu đối với nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, giao thông, kho vận, điện, nước, xây dựng và nhiều loại dịch vụ. Mỗi lĩnh vực có chu kỳ và rủi ro riêng.

Tiếp theo là lựa chọn công cụ. Cùng một chủ đề bất động sản đô thị, nhà đầu tư có thể tiếp cận thông qua cổ phiếu doanh nghiệp hoặc một phương tiện đầu tư tập thể. Hai lựa chọn có thể cùng liên quan đến bất động sản nhưng mức độ tập trung, thanh khoản và quyền kiểm soát rủi ro rất khác nhau.

Sau đó cần xem tài sản cơ sở thực sự nằm ở đâu. Việc một doanh nghiệp được gọi là doanh nghiệp bất động sản không đồng nghĩa toàn bộ giá trị của doanh nghiệp đến từ các dự án đô thị đang tạo dòng tiền. Nhà đầu tư cần xem xét danh mục tài sản, vị trí, tiến độ pháp lý, nợ, dòng tiền và mức độ phụ thuộc vào từng dự án.

Cuối cùng là xác định cách tham gia phù hợp với quy định áp dụng cho chính nhà đầu tư và loại công cụ được lựa chọn.

Riêng với nhà đầu tư nước ngoài thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định về đầu tư gián tiếp tại Việt Nam, Thông tư 03/2025/TT-NHNN quy định việc mở và sử dụng tài khoản bằng đồng Việt Nam cho hoạt động này. Theo quy định, về nguyên tắc nhà đầu tư nước ngoài mở một tài khoản đầu tư gián tiếp tại một ngân hàng được phép, với một số trường hợp ngoại lệ được quy định riêng.

Lợi nhuận của đầu tư gián tiếp đô thị đến từ đâu?

Lợi nhuận không đến đơn giản từ việc “đô thị phát triển”. Giữa sự phát triển của một thành phố và lợi nhuận mà nhà đầu tư thực nhận tồn tại nhiều tầng chuyển đổi giá trị.

Ví dụ, nhu cầu nhà ở tại một đô thị tăng có thể hỗ trợ doanh thu của doanh nghiệp phát triển nhà ở. Tuy nhiên, doanh thu cao chưa chắc tạo lợi nhuận tương ứng nếu chi phí đất, lãi vay hoặc chi phí xây dựng tăng mạnh.

Ngay cả khi lợi nhuận doanh nghiệp tăng, giá cổ phiếu cũng không nhất thiết tăng tương ứng. Nếu thị trường trước đó đã định giá doanh nghiệp dựa trên kỳ vọng rất cao, kết quả kinh doanh tốt vẫn có thể thấp hơn kỳ vọng đã phản ánh trong giá.

Có thể khái quát:

Phát triển đô thị → nhu cầu kinh tế → doanh thu tài sản/doanh nghiệp → lợi nhuận và dòng tiền → giá trị công cụ đầu tư → lợi nhuận nhà đầu tư

Mỗi mắt xích đều có thể làm tăng hoặc giảm kết quả cuối cùng.

Do đó, lợi thế của đầu tư gián tiếp không nằm ở việc loại bỏ rủi ro mà ở khả năng lựa chọn mức tiếp xúc, phân bổ vốn và thay đổi danh mục dễ dàng hơn so với trực tiếp phát triển một tài sản đô thị quy mô lớn.

Những rủi ro cần hiểu trước khi đầu tư

Rủi ro đầu tiên là rủi ro tài sản cơ sở. Dự án hoặc doanh nghiệp liên quan đến đô thị vẫn chịu tác động của giá đất, chi phí xây dựng, lãi suất, nhu cầu sử dụng và tốc độ phát triển kinh tế.

Rủi ro thứ hai là rủi ro doanh nghiệp. Khi đầu tư gián tiếp qua cổ phiếu hoặc phần vốn, nhà đầu tư còn phải chịu tác động của cấu trúc nợ, khả năng quản trị, chiến lược vốn và hiệu quả phân bổ nguồn lực của doanh nghiệp.

Rủi ro thứ ba là rủi ro định giá. Một doanh nghiệp tốt không đồng nghĩa chứng khoán của doanh nghiệp luôn là khoản đầu tư tốt. Giá mua quyết định một phần quan trọng của tỷ suất sinh lời tương lai.

Rủi ro thứ tư là rủi ro thanh khoản. Khả năng bán lại công cụ đầu tư tùy thuộc vào loại tài sản và thị trường. Chứng khoán niêm yết thường có cơ chế giao dịch khác đáng kể so với phần vốn tại doanh nghiệp chưa niêm yết.

Rủi ro thứ năm là rủi ro pháp lý và quy định. Bất động sản, chứng khoán, ngoại hối và hoạt động đầu tư đều là những lĩnh vực có khuôn khổ pháp lý riêng. Đặc biệt với nhà đầu tư nước ngoài, quy trình dòng tiền không chỉ phụ thuộc vào quyết định đầu tư mà còn phải phù hợp với quy định về tài khoản và quản lý ngoại hối. Thông tư 03/2025/TT-NHNN hiện là văn bản điều chỉnh việc mở và sử dụng tài khoản bằng đồng Việt Nam cho hoạt động đầu tư gián tiếp nước ngoài; văn bản này đã thay thế Thông tư 05/2014/TT-NHNN từ ngày 16/6/2025.

Vì vậy, “gián tiếp” không đồng nghĩa với “ít rủi ro”. Nó chủ yếu mô tả cách nhà đầu tư tiếp cận tài sản, không phải mức độ an toàn của khoản đầu tư.

Đầu tư gián tiếp đô thị có thể được hiểu ngắn gọn là việc tham gia vào giá trị kinh tế được tạo ra từ đô thị thông qua chứng khoán, phần vốn, quỹ, công cụ nợ hoặc một cấu trúc đầu tư trung gian thay vì trực tiếp phát triển và vận hành tài sản.

Cơ chế này giúp nhà đầu tư tách vai trò cung cấp vốn khỏi vai trò trực tiếp quản lý dự án, đồng thời có thể tạo điều kiện phân bổ vốn vào nhiều doanh nghiệp hoặc nhóm tài sản khác nhau. Đổi lại, nhà đầu tư phải đánh giá không chỉ tiềm năng phát triển đô thị mà còn cả chất lượng doanh nghiệp, tài sản cơ sở, cấu trúc công cụ, giá mua, thanh khoản và quy định pháp lý áp dụng.

Do đó, khi xem xét một cơ hội đầu tư gián tiếp đô thị, câu hỏi quan trọng không chỉ là “đô thị này có tăng trưởng hay không”, mà còn là tăng trưởng đó được chuyển thành dòng tiền cho công cụ đầu tư bằng cơ chế nào và nhà đầu tư đang phải chấp nhận những rủi ro gì để nhận dòng tiền đó.