Phạm vi đầu tư đô thị bao gồm những hoạt động nào?

Điểm quan trọng là các nhóm hoạt động có quan hệ kế tiếp và phụ thuộc lẫn nhau. Quy hoạch tạo cơ sở về không gian và chức năng; kế hoạch triển khai xác định thứ tự, tiến độ và nguồn lực; đầu tư xây dựng biến định hướng thành công trình thực tế; còn vận hành, khai thác và chuyển giao liên quan đến giai đoạn đưa kết quả đầu tư vào sử dụng hoặc bàn giao theo cơ chế của từng dự án.

Quy hoạch đô thị tạo cơ sở cho hoạt động đầu tư

Quy hoạch đô thị là một phần thuộc phạm vi đầu tư phát triển đô thị vì quyết định dự án được tổ chức trong không gian nào, phục vụ chức năng gì và phải kết nối với hệ thống đô thị ra sao. Đây là nền tảng để các hoạt động đầu tư tiếp theo không diễn ra một cách riêng lẻ.

Về bản chất, quy hoạch đô thị tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. Tùy cấp độ quy hoạch, các nội dung về chức năng sử dụng đất, mạng lưới hạ tầng và yêu cầu đối với từng khu vực được xác định với mức độ chi tiết khác nhau.

Vì vậy, khi nói đến phạm vi đầu tư đô thị, không nên chỉ tính từ thời điểm chủ đầu tư bắt đầu thi công. Hoạt động quy hoạch có vai trò định hình điều kiện không gian và định hướng phát triển mà dự án đầu tư phải tuân theo.

Giới hạn cần lưu ý là việc quy hoạch thuộc phạm vi quản lý đầu tư phát triển đô thị không đồng nghĩa mọi hoạt động quy hoạch đều là hoạt động thi công hoặc trực tiếp tạo ra tài sản xây dựng. Đây là lớp tiền đề để quá trình đầu tư được tổ chức phù hợp với định hướng phát triển đô thị.

Hình thành và công bố kế hoạch triển khai khu vực phát triển đô thị

Sau quy hoạch là quá trình xác định cách thức đưa định hướng phát triển vào thực tế thông qua khu vực phát triển đô thị và kế hoạch triển khai tương ứng. Đây là nhóm hoạt động thứ hai được xác định trong phạm vi quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị có chức năng chuyển định hướng quy hoạch thành trình tự đầu tư cụ thể. Theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP, nội dung kế hoạch bao gồm việc xác định danh mục dự án, thứ tự đầu tư xây dựng và tiến độ triển khai; đồng thời xem xét kế hoạch di dời, tái định cư, kế hoạch vốn và mô hình huy động vốn.

Cơ chế này đặc biệt quan trọng đối với phát triển đô thị vì nhiều dự án có quan hệ phụ thuộc về hạ tầng. Nghị định yêu cầu việc xác định thứ tự đầu tư phải bảo đảm triển khai các công trình hạ tầng kỹ thuật khung và một số công trình hạ tầng xã hội cấp thiết trước các dự án thành phần khác.

Do đó, kế hoạch triển khai không đơn thuần là một lịch thi công. Nó kết nối quy hoạch với dự án cụ thể, nguồn lực và thứ tự thực hiện, qua đó giúp quá trình phát triển một khu vực đô thị có tính đồng bộ.

Thực hiện đầu tư xây dựng các dự án phát triển đô thị

Đầu tư xây dựng là giai đoạn trực tiếp hình thành các công trình trong khu vực phát triển đô thị. Đây thường là phần dễ nhận biết nhất của đầu tư đô thị, nhưng chỉ là một bộ phận trong phạm vi tổng thể.

Nghị định 11/2013/NĐ-CP xác định dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu tư xây dựng một công trình hoặc tổ hợp công trình trong khu vực phát triển đô thị đã được cấp có thẩm quyền quyết định và công bố. Nhóm này bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị.

Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, các công trình có thể bao gồm nhà ở, hạ tầng kỹ thuật và công trình công cộng trên khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được phê duyệt.

Điều đó cho thấy đầu tư đô thị mang tính hệ thống. Giá trị của một dự án không chỉ nằm ở từng tòa nhà hoặc từng công trình riêng biệt mà còn phụ thuộc vào quan hệ giữa công trình đó với giao thông, cấp thoát nước, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và cấu trúc chung của khu vực.

Vận hành và khai thác dự án sau đầu tư xây dựng

Phạm vi đầu tư đô thị tiếp tục sau khi công trình hoàn thành. Vận hành và khai thác dự án cũng thuộc chuỗi hoạt động được Nghị định 11/2013/NĐ-CP đưa vào phạm vi quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Sự hiện diện của giai đoạn này cho thấy hoàn thành xây dựng chưa đồng nghĩa toàn bộ quá trình đầu tư phát triển đô thị đã kết thúc. Công trình và hệ thống hạ tầng sau khi hình thành cần được đưa vào sử dụng, tổ chức vận hành và khai thác theo chức năng đã xác định.

Đây cũng là điểm giúp phân biệt giữa cách hiểu hẹp về “xây dựng đô thị” và phạm vi rộng hơn của “đầu tư phát triển đô thị”. Nếu xây dựng tập trung vào quá trình tạo lập công trình thì đầu tư phát triển đô thị bao quát cả những giai đoạn trước và sau hoạt động xây dựng.

Vì vậy, khi xác định phạm vi một dự án hoặc chương trình phát triển đô thị, cần xem xét vòng đời của hoạt động đầu tư thay vì chỉ thống kê các hạng mục thi công.

Chuyển giao dự án là một phần của chuỗi đầu tư đô thị

Chuyển giao dự án là nhóm hoạt động cuối cùng được nêu trong phạm vi điều chỉnh của Nghị định 11/2013/NĐ-CP. Cùng với vận hành và khai thác, hoạt động này cho thấy quản lý đầu tư phát triển đô thị có thể kéo dài đến giai đoạn bàn giao dự án hoặc kết quả đầu tư theo cơ chế áp dụng cho dự án.

Ý nghĩa của việc đưa chuyển giao vào phạm vi đầu tư đô thị nằm ở tính liên tục của trách nhiệm đối với dự án. Công trình được xây dựng xong chưa phải lúc nào cũng là điểm kết thúc trách nhiệm của chủ thể đầu tư; tùy mô hình và tính chất dự án, còn có quá trình tổ chức bàn giao hoặc chuyển giao theo quy định và thỏa thuận có liên quan.

Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi dự án phát triển đô thị đều nhất thiết trải qua một hình thức chuyển giao giống nhau. Hình thức, chủ thể tiếp nhận và điều kiện chuyển giao phụ thuộc vào loại dự án cũng như khuôn khổ pháp lý áp dụng cho trường hợp cụ thể.

Hiểu đúng ranh giới của phạm vi đầu tư đô thị

Một nhầm lẫn phổ biến là đồng nhất đầu tư đô thị với đầu tư xây dựng nhà ở hoặc khu đô thị mới. Cách hiểu này làm thu hẹp đáng kể phạm vi thực tế.

Theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP, khu vực phát triển đô thị có thể là khu vực phát triển đô thị mới, đô thị mở rộng, khu vực cải tạo, bảo tồn, tái thiết hoặc khu vực có chức năng chuyên biệt. Một khu vực phát triển đô thị cũng có thể bao gồm một hoặc nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị.

Như vậy, phạm vi đầu tư đô thị cần được nhận diện theo chuỗi hoạt động và khu vực phát triển, thay vì chỉ dựa vào một loại công trình cụ thể. Về logic, có thể nhìn toàn bộ quá trình theo trình tự:

Quy hoạch đô thị → Kế hoạch triển khai khu vực phát triển đô thị → Đầu tư xây dựng → Vận hành, khai thác → Chuyển giao dự án

Cách tiếp cận này giúp xác định rõ hoạt động nào thuộc chuỗi phát triển đô thị, đồng thời tránh nhầm giữa phạm vi đầu tư phát triển đô thị với riêng giai đoạn thi công xây dựng.

Tóm lại, phạm vi đầu tư đô thị bao quát nhiều giai đoạn liên kết với nhau, từ quy hoạch đô thị, hình thành và công bố kế hoạch triển khai khu vực phát triển đô thị đến thực hiện đầu tư xây dựng, vận hành, khai thác và chuyển giao các dự án đầu tư phát triển đô thị.

Điểm cốt lõi là không nên hiểu đầu tư đô thị chỉ là xây dựng công trình. Xây dựng nằm ở giữa một chuỗi hoạt động rộng hơn: trước đó phải có cơ sở quy hoạch và kế hoạch triển khai; sau đó còn có quá trình đưa dự án vào vận hành, khai thác và, trong trường hợp áp dụng, chuyển giao. Nhìn theo toàn bộ chuỗi này sẽ phản ánh đầy đủ hơn bản chất và phạm vi của hoạt động đầu tư phát triển đô thị.